<del id="4qqgo"></del> 摘 要：確定容積率修正系數(shù)，是土地估價(jià)工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。筆者結(jié)合工作實(shí)例，分析了市場比較法中容積率修正的理論依據(jù)、原則以及修正系數(shù)編制的具體方法，并探討了各種方法的實(shí)用性，為土地估價(jià)實(shí)踐操作提供參考。
關(guān)鍵詞：土地估價(jià) 容積率 修正系數(shù)
由于在估價(jià)對象區(qū)域內(nèi)，幾乎沒有容積率相同的比較實(shí)例，因此必須進(jìn)行容積率修正。而確定容積率修正系數(shù)，則是土地估價(jià)工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。筆者在此結(jié)合工作實(shí)踐，談?wù)勈袌霰容^法中容積率的修正，權(quán)當(dāng)交流，拋磚引玉。
一、容積率的內(nèi)涵及其特性
容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)最重要的因素。容積率具有如下特性：
(一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。
(二)容積率(R)建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。
建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R=C.H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。
(三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。
人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。
房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價(jià)+樓面地價(jià)+稅+費(fèi)
樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率
因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。
(四)容積率存在客觀上的最合理值。
在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。
二、容積率修正系數(shù)確定的原則
根據(jù)容積率對地價(jià)的影響規(guī)律，容積率修正系數(shù)的確定應(yīng)遵循以下原則：
(一)遵循報(bào)酬遞增遞減原則。
地價(jià)隨容積率的變化呈現(xiàn)先遞增后遞減的趨勢，各宗地的容積率在客觀上存在一個(gè)最合理值，在編制城市規(guī)劃時(shí)對宗地的規(guī)劃容積率一般不會突破這個(gè)最合理值。所以容積率修正系數(shù)應(yīng)體現(xiàn)地價(jià)隨容積率增加而增大的趨勢，呈非線性正相關(guān)關(guān)系。
(二)應(yīng)體現(xiàn)容積率對地價(jià)的影響特點(diǎn)。
不同城市規(guī)模、同一城市不同區(qū)位、不同用途，地價(jià)受容積率的影響程度不同。所以，應(yīng)分城市、分區(qū)位(級別)、分用途編制相應(yīng)的容積率修正系數(shù)表。
(三)應(yīng)區(qū)分樣點(diǎn)地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的容積率修正系數(shù)。
樣點(diǎn)地價(jià)容積率修正，是在基準(zhǔn)地價(jià)評估過程中，將調(diào)查獲得的具體容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)修正到設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)容積率下的地價(jià);而基準(zhǔn)地價(jià)修正體系中的容積率修正，是宗地價(jià)格評估中，將設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)容積率下的基準(zhǔn)地價(jià)修正到具體容積率下的宗地價(jià)格。兩者修正的方向相反，實(shí)質(zhì)不同，修正系數(shù)也應(yīng)有所不同。
(四)應(yīng)體現(xiàn)合理的收益分配關(guān)系。
地價(jià)隨容積率變化的內(nèi)在因素在于容積率的變化能引起土地投資收益的變化，但土地投資收益的變化能否以地價(jià)形式表現(xiàn)出來，須通過土地市場實(shí)現(xiàn)。土地的供求關(guān)系影響變化的土地收益在土地所有者與投資者之間的分配關(guān)系。
三、容積率修正系數(shù)表的編制
容積率修正采用修正系數(shù)來修正計(jì)算。有些城市在公布城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，同時(shí)公布容積率修正系數(shù)，這樣可以為估價(jià)獲得方便。在沒有官方公布容積率修正系數(shù)情況下，則需要估價(jià)人員自己通過調(diào)查，分析容積率與地價(jià)水平間的相關(guān)關(guān)系，編制修正系數(shù)表。一般可以通過以下步驟進(jìn)行。
(一)收集資料，主要了解城市規(guī)劃關(guān)于容積率的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，以及容積率現(xiàn)狀水平(可利用土地登記資料查詢)。
(二)測算修正系數(shù)，進(jìn)行容積率與地價(jià)水平的相關(guān)分析，依據(jù)容積率與地價(jià)的相關(guān)系數(shù)制定容積率修正系數(shù)。
(三)利用容積率修正系數(shù)修正地價(jià)。需要注意的是，容積率在城市總體規(guī)劃上同一區(qū)域雖有一定限制，但在現(xiàn)實(shí)的土地利用結(jié)構(gòu)中，不同區(qū)域、不同用途的情況下容積率變化較大。容積率修正體系的建立應(yīng)針對不同情況，作出相應(yīng)的分析。關(guān)鍵是要具體問題具體分析，分用途作出容積率是否修正的判斷和方法。
容積率修正系數(shù)表的編制，通常采用區(qū)域平均容積率按容積率區(qū)間進(jìn)行計(jì)算賦值修正建立容積率修正體系的做法。但這種運(yùn)行做法并不完全適用于每個(gè)地方。所以，有時(shí)候?qū)τ谔囟ǔ鞘校梢圆扇母鱾€(gè)均質(zhì)區(qū)域選取典型樣點(diǎn)，對容積率變動與典型樣點(diǎn)地價(jià)變動之間的關(guān)系作出分析，建立容積率變動與樣點(diǎn)地價(jià)變動幅度的關(guān)系圖，并盡可能從關(guān)系圖中得出容積率變動與樣點(diǎn)地價(jià)變動幅度問的連續(xù)函數(shù)關(guān)系，從而以之為修正系數(shù)表來指導(dǎo)容積率修正。
四、市場比較法中容積率修正實(shí)例
實(shí)例一
估價(jià)項(xiàng)目名稱：位于×××××××××××某地塊國有出讓土地使用權(quán)抵押價(jià)值評估。
估價(jià)期日：××××年××月××日。
地價(jià)內(nèi)涵：本報(bào)告所評估的待估宗地地價(jià)內(nèi)涵是指待估宗地在公開市場條件下，于估價(jià)期日××××年××月××日現(xiàn)狀利用條件下，設(shè)定用途為城鎮(zhèn)住宅用地，設(shè)定容積率為5.9，土地開發(fā)程度為宗地紅線外達(dá)到通路、通電、通水、排水、通訊“五通”及紅線內(nèi)場地平整“一平”，且不存在他項(xiàng)權(quán)利條件下的國有出讓土地使用權(quán)價(jià)值。由于待估宗地與可比案例宗地規(guī)劃容積率不同而需進(jìn)行的修正，我們引用編制了該區(qū)域住宅用地容積率修正系數(shù)表（表1）。
實(shí)例二
項(xiàng)目名稱：位于××××××××××××××××某宗地國有出讓土地使用權(quán)抵押價(jià)值評估。
估價(jià)期日：××××年××月××日。
地價(jià)內(nèi)涵：本報(bào)告所評估的待估宗地地價(jià)內(nèi)涵是指待估宗地在估價(jià)期日××××年××月××日現(xiàn)狀利用條件下，設(shè)定用途為商業(yè)用地，設(shè)定容積率為2.5，土地開發(fā)程度為宗地紅線外達(dá)到通路、通電、通水、排水、通訊“五通”及紅線內(nèi)場地平整“一平”，且不存在他項(xiàng)權(quán)利條件下的國有出讓土地使用權(quán)價(jià)值。待估宗地與比較案例的容積率不同，土地利用強(qiáng)度不同，需進(jìn)行容積率修正，我們引用編制了該區(qū)域商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表（表2）。
對當(dāng)前容積率修正系數(shù)確定方法的分析：
當(dāng)前城鎮(zhèn)土地估價(jià)容積率修正系數(shù)表主要采用以下兩種方法確定：
(一)特爾菲測定法
在基準(zhǔn)地價(jià)評估過程中確定修正系數(shù)時(shí)，常采用特爾菲測定法，通過專家打分，將總的修正幅度分解到每一個(gè)修正因素上，容積率是眾多修正因素中的一個(gè)。
此種方法編制的容積率修正系數(shù)無論是大城市還是小城鎮(zhèn)，其對地價(jià)的修正幅度都很小，一般5%以下，這與容積率對地價(jià)作用規(guī)律明顯不符。造成這樣結(jié)果的原因主要在于沒有充分考慮容積率對地價(jià)影響的特殊性，將容積率與影響地價(jià)的其他個(gè)別因素并列在一起以同等方式確定其修正系數(shù)，容積率的實(shí)際作用程度及作用規(guī)律無法得到客觀實(shí)際的反映。
(二)樣點(diǎn)地價(jià)法
通過樣點(diǎn)地價(jià)的統(tǒng)計(jì)分析確定不同容積率下樣點(diǎn)地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)之間的比例系數(shù)，并以該比例系數(shù)適當(dāng)修正綜合后，編制成容積率修正系數(shù)表。容積率修正按不同區(qū)域、不同用途分別進(jìn)行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算容積率修正系數(shù)。
此種方法是以樣點(diǎn)地價(jià)統(tǒng)計(jì)作為系數(shù)確定的依據(jù)，而且按不同區(qū)域、不同用途分別確定容積率修正系數(shù)，從方法論講是比較合理的，但在土地市場剛剛開始發(fā)育，市場地價(jià)信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市并不具備足夠的市場樣點(diǎn)資料，無法整理統(tǒng)計(jì)出與不同容積率相對應(yīng)的公開市場價(jià)格。
參考文獻(xiàn)
[1] 中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2014)、中國標(biāo)準(zhǔn)出版社、2014
[2] 中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GB/T 18507-2014)、中國標(biāo)準(zhǔn)出版社、2014
[3] 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T50291-2015、中國建筑工業(yè)出版社、2015
[4] 史源英主編、土地估價(jià)方法與實(shí)務(wù)、北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會、2009-5-1、2011年第二次新印刷
[5] 鄒曉云主編、土地估價(jià)案例與報(bào)告分析、中國大地出版社、2009-5-1、2011年第二次新印刷
