<del id="4qqgo"></del> 采光權的相關規(guī)定有哪些
一、采光權的相關規(guī)定有哪些
《民法典》第二百八十八條，不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。
《民法典》第二百九十三條，建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。
二、具備以下條件即構成對采光權的實質性侵害
１、存在侵害行為。
影響他人房屋的正常日照采光，即便建筑物合法，如果遮擋行為給相鄰人的日常生活帶來較大影響，仍應該承擔相應的賠償責任。
２、發(fā)生侵害結果。
采光權侵害必須以一定的損害結果為必要，否則無法對損害賠償進行具體量化和測算。
而被侵害的采光權，必須是基于合法占有、使用而擁有的正當權利，即失去此權利將無法正常生活。
３、侵害行為與采光權損害之間存在一定的因果關系。
其侵害結果須由該侵害行為引起，沒有該侵害行為就無該損害結果。
三、侵權建筑物是否經(jīng)過審批和侵犯采光權有關嗎
許多侵權的建筑物經(jīng)過合法審批，但這不是侵權與否的判斷標準。
也就是說，建筑物無論是否取得合法審批，只要造成了采光、日照事實上被侵害，就應當承擔相應的賠償責任，經(jīng)過合法審批不應成為加害人采光、日照權侵害的免責事由。
再者，新建筑在建蓋前已做的采光、日照分析報告不得作為新建筑建蓋完成后是否構成采光、日照妨礙的唯一認定標準。
賠償內容應當包括由于陽光遮擋導致電費、采暖設施增加的費用、健康補償費、視覺污染費、因采光損失導致房屋貶值的損失等。
引用法條 [1]《中華人民共和國民法典》
淺析房地產(chǎn)采光權損失價值鑒定評估的方法
摘要：隨著城市建設進程的加快，因房地產(chǎn)采光權引起的糾紛層出不窮，并逐漸成為房地產(chǎn)投資和司法鑒定領域的一大熱點。采光權損失如何認定？這種損失又怎樣通過房地產(chǎn)估價手段來計量？為解決這一困擾估價行業(yè)的問題，筆者從實踐出發(fā)對這些問題進行分析。關鍵詞：房地產(chǎn)；采光權；損失；評估
一、問題由來
科學和實踐均表明，采光好的房子不僅有利于室內殺菌，進而創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于人體的生理和心里將康，同時會使房間的冬季室內溫度有保障，進而節(jié)約能源。因此，房屋采光條件一直是人們衡量房屋價值的關鍵因素之一，隨著對生活品質和健康的愈加重視，人們對房屋的采光權問題愈發(fā)重視。特別是隨著城市建設密度的逐漸提高，以及社會法律和維權意識的增強，越來越多因房地產(chǎn)采光權引起的糾紛逐漸涌現(xiàn)。
二、相關法規(guī)和研究成果
關于是否引起采光權的損失以及這種損失如何界定，已經(jīng)逐漸引起相關政府部門和社會學者的重視。國家強制性標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》2022對住宅建筑的日照依氣候級別和城市規(guī)模不同，分別做出了大寒日或冬至日不少于1-3小時的規(guī)定。此后，包括北京、遼寧等地方也相繼出臺了相關的建筑物間距和日照要求方面的地方法規(guī)或規(guī)范性文件，在國家規(guī)范基礎上做出了更為詳細的規(guī)定。然而，實際社會行為和糾紛過程中，房地產(chǎn)采光權損失是否存在顯然并不能以是否滿足國家規(guī)范為標準。只要擋光因素存在，不論擋光后的的住宅是否符合相關規(guī)范的最低要求，都應合理的確認采光權損失的價值，這是當前一些規(guī)劃或建筑規(guī)范所未涉及或難以界定的。與此同時，國內的一些法律、規(guī)范設計、建筑行業(yè)的相關專業(yè)人士對于房屋的采光權、擋光測量方面有過諸多研究。但其中，真正涉及采光權損失的評估和經(jīng)濟認定方面的研究缺鮮有成果。
三、房地產(chǎn)采光權損失的特點
房地產(chǎn)采光權損失與其他缺陷損失不同，具有普遍性、復雜性和多因性等特點。
（1）普遍性。房地產(chǎn)采光權損失在我們的生活中是普遍存在的，一棟房屋的建設都或多或少，不可避免的對相鄰房地產(chǎn)的采光權帶來影響。只不過更多的時候，這種損失很小以至可以忽略掉。
（2）復雜性。房地產(chǎn)采光權損失不僅涉及到居室的生態(tài)環(huán)境，同時還涉及到取暖成本、心理健康等諸多方面。且這種損失的認知往往隨著地域、時間甚至不同的消費人群而不斷變化。
（3）多因性。許多房地產(chǎn)明顯的采光權損失是因為建設單位擅自修改規(guī)劃，提高建筑高度、縮小建筑物間距或違反工程建設相關標準而引起的，更多、普遍的損失則是基于合法的建設行為。
四、房地產(chǎn)采光權損失的界定
（一）“依法”辨別
《民法典》第二百九十三條，建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。
《民法典》第二百八十八條，不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。房地產(chǎn)采光權損失的界定首先應基于合法的損失辨別，分析損害行為與后果是否存在因果關系，是否超出了容忍義務的范圍，是否有利于平衡雙方利益。
（二）因素“剝離”
某一建設行為對相鄰建筑物的影響往往包括有利和不利兩方面影響。有利影響一般可包括方便生活、提高聚集度等外部方面，而不利影響除了影響采光權外，還可能存在通風、景觀等方面。估價人員需要結合委托目的，將其他因素的影響剝離。
（三）“有無”對比
比較擋光因素存在是否，房地產(chǎn)價值的變化情況，并以此差額作為擋光權損失的具體數(shù)額。應用“有無”對比方法界定房地產(chǎn)采光權損失，必須同時堅持時點的原則，即假設“如果沒有這一擋光因素”這一前提，來估算房地產(chǎn)的價值。
五、房地產(chǎn)采光權損失評估方法
（一）市場比較法
一般而言，非擋光房地產(chǎn)的市場價值比較容易獲得，可以按照正常的評估方法進行估算。非擋光房地產(chǎn)價值扣減調擋光房地產(chǎn)價值后的余額可認定為擋光損失。
隨著城市規(guī)劃進程的加快，各類存在擋光影響的房地產(chǎn)案例大量存在。以住宅類為例，估價師可以選擇同一區(qū)域內，非擋光價值基本相當，擋光時間比較接近，同類房地產(chǎn)交易案例進行調查，了解其市場價值水平，并進行相關因素修正，以得到合理的市場價格。
如果區(qū)域內擋光房地產(chǎn)的交易案例比較少，估價師也可以通過調查擋光房地產(chǎn)的出租案例，間接還原出其市場價值后再進行比較。
（二）取暖成本加健康影響系數(shù)法
采光對于房地產(chǎn)最直接的影響就是取暖成本的增加，其次為對健康的影響。其公式可以表示為：S=c×i
其中：S—采光權損失
c—額外取暖成本
i—健康影響調整系數(shù)
額外取暖成本（c），可以通過調查擋光前后室內的溫度變化，估算使得當光后房地產(chǎn)達到擋光前正常室內溫度所需額外支付的成本。一般而言，北方地區(qū)參照當?shù)厝∨诘拈L短設定影響時間，將需額外支付的影響成本進行量化并在房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命年限內進行還原。
健康影響調整系數(shù)（i）一般為大于1的常數(shù)。健康影響調整系數(shù)一般依房地產(chǎn)類型的不同而有較大差別。一般而言居住類房地產(chǎn)的健康影響調整系數(shù)較高，特別是對于別墅等高檔住宅而言，健康影響調整系數(shù)一般為2-3之間。一般的辦公、酒店類房地產(chǎn)健康影響調整系數(shù)可適當降低，一般為1.5-2之間。其他商業(yè)經(jīng)營類物業(yè)的健康影響調整系數(shù)一般可低于1.5。實際評估過程中，應針對房地產(chǎn)經(jīng)營類別和狀態(tài)的不同，進行針對性的分析。
（三）支付意愿調查法
由于擋光對房地產(chǎn)價值的影響隨著地域、時間和認知的變化而不斷調整，支付意愿法是一種比較有效可行的評估方法。所謂支付意愿，是一個人或人群對于獲取單位采光權所愿意支付的最高金額。
支付意愿調查法一般由選擇標的房地產(chǎn)周邊地區(qū)，規(guī)模等相關要素與估價對象基本一致區(qū)域進行調查，調查對象一般為房地產(chǎn)產(chǎn)權人，調查人數(shù)一般不低于10人，調查樣本數(shù)量越多，精度越高。
支付意愿法調查擋光損失關鍵是調查表格的設計。擋光損失調查表從“應得補償”和“自愿支付”的角度分為兩類表。表1一般可表示為：“如果您的房屋被擋光1小時（或估價對象實際擋光界定時間）您認為應獲得的合理補償額為多少？”。表2一般可表示為：“如果您的房屋可增加采光1小時您認為應愿意為此支付多少？”。之所以從兩個角度去調查，是因為人們往往從自身經(jīng)濟利益的角度考慮，有“夸大應得補償”和“減少自愿支付”的傾向。同時進行兩種調查和，然后用加權平均法對兩種調查結果進行處理，更能準確的保證調查結果的真實可靠。
總之，科學合理的對房地產(chǎn)擋光損失價值進行評估認定，對于有效的處理爭議雙方的矛盾，維護正常的社會經(jīng)濟秩序有著重要的意義。在從事房地產(chǎn)擋光損失價值認定評估工作中，我們應謹依公平、合法、合理的原則，準確對的房地產(chǎn)擋光損失進行界定，適用科學的方法得出公正的結論。
