<del id="4qqgo"></del> 多層住宅加裝電梯后的價(jià)值評(píng)估
——基于出資回報(bào)系數(shù)和樓層調(diào)整系數(shù)的研究
一、多層住宅加裝電梯的出資回報(bào)系數(shù)研究
因加裝電梯后的房地產(chǎn)成交實(shí)例較少，但同小區(qū)內(nèi)往往有大量未安裝電梯的房地產(chǎn)成交實(shí)例，如何通過同小區(qū)內(nèi)未安裝電梯的房地產(chǎn)價(jià)值來求取加裝電梯后的房地產(chǎn)價(jià)值？首先要解決因加裝電梯帶來的出資回報(bào)問題。在主要考慮出資分?jǐn)偨痤~的前提下，假設(shè)該房地產(chǎn)增值系數(shù)等于由加裝電梯而導(dǎo)致的出資回報(bào)系數(shù) Ki（i代表不同樓層）。則理論上：
多層住宅加裝電梯后的價(jià)值=多層住宅加裝 電梯前的價(jià)值×（1+多層住宅加裝電梯的出資回報(bào)系數(shù)Ki）。
即：V后=V前×（1+Ki）。
（一）出資回報(bào)系數(shù)的測(cè)算
多層住宅加裝電梯后，從使用角度看，除1樓外，對(duì)其余樓層的住戶都帶來了出行的便利；從經(jīng)濟(jì)角度看，除1樓外，對(duì)其余樓層房地產(chǎn)的增值是不言而喻的。同時(shí)，多層住宅加裝電梯后往往受到通風(fēng)、采光、噪音等方面的負(fù)面影響，但頂層住戶在這些方面所受的負(fù)面影響幾乎可以忽略不計(jì)。故先求取頂層房屋的增益系數(shù)，并根據(jù)出資與回報(bào)成正比的原則，進(jìn)而推算其余樓層的增益系數(shù)，可得到多層住宅加裝電梯的出資回報(bào)系數(shù)。
1.頂層增益系數(shù)的確定
假定：（1）一樓住宅不因有無電梯而對(duì)其價(jià)格產(chǎn)生影響 ；
加裝電梯的樓棟頂層已進(jìn)行了防水隔熱處理（或平改坡等）；
在這兩個(gè)假定下，借鑒《上海市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范（滬房規(guī)范〔2018〕6號(hào)）》 規(guī)定的有、無電梯的樓層調(diào)整系數(shù)，通過下列表達(dá)式，可較容易的得到加裝電梯后的頂層增益系數(shù)，即 ：
加裝電梯后頂層增益系數(shù)=頂層有電梯的樓層調(diào)整系數(shù)-頂層無電梯的樓層調(diào)整系數(shù)。
具體見下表：
備注：帶*系數(shù)為下文舉例所采用的系數(shù)。
有了頂層增益系數(shù)表（見表1），可根據(jù)出資與回報(bào)成正比的原則推算出其他樓層的增益系數(shù)。
2.出資回報(bào)系數(shù)Ki的確定
上海市房屋管理局在總結(jié)各區(qū)加裝電梯成功案例的基礎(chǔ)上，于2021年1月 18日，公布了《既有多層住宅加裝電梯不同樓層業(yè)主出資指導(dǎo)區(qū)間》， 按照“誰受益，誰出資”的原則，確定了具體加裝電梯分?jǐn)傎M(fèi)用（見表2）。
在僅考慮加裝電梯費(fèi)用，不考慮后續(xù)產(chǎn)生的維修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)、電費(fèi)、管理費(fèi)和電梯更新等費(fèi)用的前提下，取上海市房屋管理局公布的出資指導(dǎo)區(qū)間中位數(shù)，結(jié)合上文多層住宅加裝電梯后頂層增益系數(shù)表，根據(jù)出資與回報(bào)成正比的原則，將表2的各樓層中位數(shù)占頂層中位數(shù)的比例乘以表1，即可得到多層住宅加裝電梯的出資回報(bào)系數(shù)Ki即 ：
結(jié)合實(shí)際情況，不同樓型的相同樓層，加裝電梯后的增益系數(shù)應(yīng)當(dāng)基本相同，且從表3可見，由于平層入戶和錯(cuò)層入戶的出資金額差異不大，故將兩種入戶方式的出資回報(bào)系數(shù)取算術(shù)平均值進(jìn)行合并，并對(duì)相同樓層的出資回報(bào)系數(shù)進(jìn)行統(tǒng)一，以表2為基礎(chǔ)，通過如上逐一計(jì)算后可得到表3：
（二）舉例
某小區(qū)有大量未加裝電梯的多層住宅成交案例，通過比較法求出未加裝電梯的6層樓型的2樓住宅單價(jià)為5萬元/㎡和6樓單價(jià)4.83萬元/㎡，該小區(qū)采用平層入戶的加裝電梯入戶方式，現(xiàn)欲求取加裝電梯后的2樓和6樓住宅單價(jià)。
2樓：5萬元/㎡×（1+1%）=5.05萬元/㎡；
6樓：4.83萬元/㎡×（1+7.5%）=5.19萬元/㎡；
則單套住宅建筑面積為66㎡的6樓房地產(chǎn)加裝電梯前后的總價(jià)為：
加裝電梯前：4.83萬元/㎡×66㎡=318.78萬元；
加裝電梯后：5.19萬元/㎡×66㎡=342.54萬元；
可見加裝電梯前后單套住宅總價(jià)相差23.76萬元（342.54-318.78），即因加裝電梯為該套住宅帶來了23.76萬的升值。這樣的估價(jià)結(jié)果既考慮了出資成本，又與實(shí)際電梯使用程度相關(guān)聯(lián)。
二、多層住宅加裝電梯后的樓層調(diào)整系數(shù)研究
若將原始無電梯時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值視作成本，將加裝電梯帶來的增值視作出資回報(bào)，則加裝電梯后的房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)為兩者相加之和。在同一幢樓內(nèi)，通過多層住宅加裝電梯的出資回報(bào)系數(shù)Ki確定各 樓層加裝電梯后的房地產(chǎn)價(jià)值后，便可得到多層住宅加裝電梯后的樓層調(diào)整系數(shù)Li。在有加裝電梯后的成交實(shí)例的情況下，不同樓層的房地產(chǎn)價(jià)值可通過此系數(shù)快速求取。
（一）樓層調(diào)整系數(shù)的測(cè)算
參照《上海市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范（滬房規(guī)范〔2018〕6號(hào)）》規(guī)定的上海市居住房屋的樓層調(diào)整系數(shù)Mi（無電梯），在此系數(shù)基礎(chǔ)上加上各層加裝電梯后的出資回報(bào)系數(shù)Ki（見表3）就等于新的樓層加裝調(diào)整系數(shù)Li。
即：Li=Mi+Ki。
可得到表4，加裝前后對(duì)照如下：
住宅加裝電梯后的樓層調(diào)整系數(shù)Li為比較法個(gè)別因素的調(diào)整提供了量化依據(jù)；亦為若干年后由于規(guī)劃征收房屋的需要，對(duì)加裝電梯后的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行征收補(bǔ)償提供了參考依據(jù)。
（二）舉例
某小區(qū)加裝電梯后的6層樓型的2樓住宅單價(jià)為5.08萬元/㎡，現(xiàn)求取同小區(qū)同樓型加裝電梯后的6樓住宅單價(jià)。
6樓：5.08萬元/㎡×（1+6%-3%）=5.23萬元/㎡。
三、結(jié)語
加裝電梯不僅從實(shí)際使用角度為居民帶來了出行的便利，更從經(jīng)濟(jì)角度為其房地產(chǎn)帶來了一定的增值。通過出資回報(bào)系數(shù)和樓層調(diào)整系數(shù)，可對(duì)多層住宅加裝電梯后，不同樓型、不同樓層、不同可比實(shí)例間進(jìn)行較為靈活、簡(jiǎn)便、合理的估價(jià)。
出資回報(bào)系數(shù)（Ki，表3）主要解決的是同一小區(qū)有、無加裝電梯之間的估價(jià)；樓層調(diào)整系數(shù)（Li，表4）主要在參照無加裝電梯的樓層調(diào)整系數(shù)基礎(chǔ)上，結(jié)合業(yè)主出資成本的回報(bào)等因素，解決加裝電梯后同一小區(qū)內(nèi)各不同樓層間合理的調(diào)整系數(shù)。本文以假定1樓住宅在加裝電梯前、后價(jià)值未產(chǎn)生變化為研究前提，實(shí)際上1樓住宅因加裝電梯后，導(dǎo)致其房屋的通風(fēng)、采光受一定的影響，加上電梯運(yùn)行中的噪音污染，原本底層的出行便利優(yōu)勢(shì)因加裝電梯而減弱，原先1樓住宅的剛需人群，即老年人或殘疾群體不再選擇1樓住宅，因而1樓住宅在加裝電梯后客觀上有一定的價(jià)值減損，該問題有待進(jìn)一步研究。
參考文獻(xiàn) ：
[1] 柴強(qiáng) . 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 [M]. 北京：中國(guó)建筑 工業(yè)出版社，2017,6：284-333.
