<del id="4qqgo"></del> 軍隊房地產(chǎn)項目工作要點集納
北京市金利安房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司 敖桂艷 劉貴清
近年，北京金利安公司在評估工作中接觸到軍隊房地產(chǎn)項目，并在2020年底中央軍委后勤保障部組織的“房地產(chǎn)評估機構(gòu)預(yù)先采購”工作中，入圍軍隊房地產(chǎn)評估機構(gòu)名錄，自此公司開啟了軍隊房地產(chǎn)評估項目新篇章。筆者有幸參與了軍隊房地產(chǎn)評估工作，特將該類工作要點和感悟總結(jié)如下。
一、軍隊房地產(chǎn)評估的意義為深入貫徹落實黨中央關(guān)于加快推進(jìn)軍民融合深度發(fā)展和中央軍委關(guān)于加強軍用土地資源管理的一系列重要指示精神，加快推進(jìn)軍隊房地產(chǎn)整合管理工作，中央軍委后勤保障部出臺了一系列軍隊房地產(chǎn)評估的指導(dǎo)性文件。軍隊房地產(chǎn)評估，不同于以往的一般性評估項目，是一種特殊的軍事經(jīng)濟(jì)活動，是軍事價值的經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)。軍隊房地產(chǎn)評估，是保證軍隊房地產(chǎn)資源充分利用，彌補國防經(jīng)費不足，支援國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的有效途徑，是保護(hù)軍產(chǎn)權(quán)屬、加強空余房地產(chǎn)管理的有效手段，是調(diào)劑管護(hù)好戰(zhàn)略儲備資源。因此，做好軍隊房地產(chǎn)評估工作意義重大。
二、軍隊房地產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)特點
軍隊房地產(chǎn)的特點，決定了軍隊房地產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)特點。
（一）軍隊房地產(chǎn)的特點
（1）軍隊房地產(chǎn)的權(quán)屬歸中央軍委，由中央軍委后勤保障部代表行使。
（2）證載土地性質(zhì)為劃撥，房屋用途為軍事設(shè)施。
（3）現(xiàn)狀用途多樣性。除常見的辦公、商業(yè)、旅館等用途外，還有軍用碼頭、油庫、療養(yǎng)院、訓(xùn)練場、防空洞、碉堡、無人島等。
（4）城市中心、位置較好的區(qū)域，與民用建筑沒差別；位置偏遠(yuǎn)地區(qū)，與民用建筑區(qū)別明顯。
（二）軍隊房地產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)特點
（1）既要遵從國家房地產(chǎn)管理方面的法律、法規(guī)，又要符合軍隊房地產(chǎn)管理要求。
（2）軍隊房地產(chǎn)評估管理逐步從嚴(yán)規(guī)范。從最早1995年的《軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》，到1998年的《軍隊房地產(chǎn)評估管理暫行規(guī)定》，到2019年的 《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價工作有關(guān)問題的通知》，再到近年來出臺的一系列政策文件，逐步從嚴(yán)規(guī)范。
（3）文件不公開，但適用性較強。這也是軍隊房地產(chǎn)評估難的主要原因之一。涉及的文件政策較多，且保密，每個文件都有其出臺的背景及適用條件。要想做好該項評估工作，需要深入文件政策，認(rèn)真解讀政策的適用條件。
（4）涉及物業(yè)類型較為復(fù)雜，評估關(guān)注點多。軍隊房地產(chǎn)現(xiàn)狀用途較多，通常多種用途，評估時要結(jié)合項目具體情況進(jìn)行分析，按主用途或者分區(qū)域、分用途進(jìn)行評估。
（5）評估報告形式多樣。
（6）搜集資料較多。需要搜集的資料較多，包含權(quán)屬、歷史沿革、規(guī)劃、測繪、市場、價格內(nèi)涵等方面，有的需要軍方提供，有的需要地方提供，有的需要估價師搜集。很多時候，資料不是一次性能搜集齊全的，需要后期補充搜集。
三、法規(guī)特殊適應(yīng)性
軍隊房地產(chǎn)評估與普通房地產(chǎn)評估的估價依據(jù)既有相同的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，也有其獨特的政策文件。也就是說，軍隊房地產(chǎn)評估除了遵循《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、地方的法律法規(guī)外，還應(yīng)遵從軍隊房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)定，如《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》《軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理工作的通知》等。由于每個政策文件都有其出臺的背景及適用條件，在實際工作過程中，要結(jié)合不同的情況，選擇有針對性的政策文件。這些針對性的政策文件對處理該類項目的技術(shù)問題有著極其重要的意義。
四、感悟
（一）要有政治覺悟，遵守保密原則
第一條也是最重要的一條。軍隊房地產(chǎn)評估項目，不同于一般的評估項目，評估工作只是涉及整體工作中的一個環(huán)節(jié)，要綜合考慮整個事件的情況，站在政治的高度，在講原則的基礎(chǔ)上提供專業(yè)的技術(shù)服務(wù)。
所有參與軍隊評估的人員要嚴(yán)格執(zhí)行保密原則，任何人不得向外泄露有關(guān)軍隊評估的相關(guān)情況，不進(jìn)入軍管區(qū)拍照，不泄露評估結(jié)果。
（二）軍隊房地產(chǎn)評估注重程序
軍隊房地產(chǎn)管理較為嚴(yán)格，軍隊房地產(chǎn)評估事關(guān)重大，其評估程序亦較為嚴(yán)格。了解其工作流程有助于對整個評估工作節(jié)奏的把控。
（三）涉及溝通環(huán)節(jié)較多
與普通房地產(chǎn)項目相比，軍隊房地產(chǎn)項目更注重溝通。涉及溝通環(huán)節(jié)和相關(guān)方較多，包括勘查現(xiàn)場時與領(lǐng)勘人的溝通，搜集項目資料、補充資料時與相關(guān)方的溝通，專班會上與相關(guān)方的溝通、專家審核時與專家的溝通。
（四）現(xiàn)場查勘要細(xì)致，不能只聽信于介紹
現(xiàn)場查勘除了要由有經(jīng)驗的估價師實施，現(xiàn)場查勘還要詳細(xì)認(rèn)真。首先，確定項目紅線，確保估價對象范圍在項目紅線內(nèi)。勘查后資料整理工作要及時，盡量當(dāng)天整理，避免遺忘，有遺漏的及時補勘，不要 猜想或得過且過。其次，重點關(guān)注紅線基礎(chǔ)設(shè)施情況，不能只聽信于相關(guān)人員介紹，要找到證明依據(jù)。另外，租賃情況也要重點關(guān)注，不能只聽介紹，要拿到確定的租賃協(xié)議，甚至租賃的歷史沿革。
（五）搜集資料要全，注重積累人脈關(guān)系
軍隊房地產(chǎn)評估在評估方法上要窮盡，各種方法涉及的資料都要搜集，有房地產(chǎn)市場的資料，有土地市場的資料，有成本的資料，有收益的資料，有基準(zhǔn)地價的資料，有價格構(gòu)成、價格內(nèi)涵的資料，有現(xiàn)在交易數(shù)據(jù)，有歷史交易數(shù)據(jù)。每個評估公司不可能積累這么全的數(shù)據(jù)資料，尤其是涉及外地評估項目時，很多需要他人提供幫助，這樣就要平時注重人脈關(guān)系的積累。
（六）記錄存檔，多總結(jié)
軍隊房地產(chǎn)評估項目持續(xù)周期較長，涉及人員、召開會議次數(shù)較多，應(yīng)將每次會議上討論的問題、解決方式等以會議紀(jì)要形式發(fā)送相關(guān)方并留存，連同評估報告附件、底稿等一并存檔。
在項目啟動前做好培訓(xùn)準(zhǔn)備工作，結(jié)束后認(rèn)真做好總結(jié)工作。
