<del id="4qqgo"></del> 摘要：司法財(cái)產(chǎn)處置評(píng)估是估價(jià)業(yè)務(wù)類型中的一個(gè)重要分支，本文對(duì)《關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問題的規(guī)定》和《人民法院委托評(píng)估工作規(guī)范》等法律依據(jù)進(jìn)行了解讀，并對(duì)司法財(cái)產(chǎn)處置評(píng)估實(shí)務(wù)中出現(xiàn)的常見問題和處理方式進(jìn)行了多方面的探討，從而更好地為司法財(cái)產(chǎn)處置提供高質(zhì)量估價(jià)服務(wù)。
關(guān)鍵詞：司法財(cái)產(chǎn)處置；高質(zhì)量；估價(jià)服務(wù)
司法財(cái)產(chǎn)處置中的高質(zhì)量估價(jià)服務(wù)
作者·郝 韻
近年來，隨著人們維權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)，各類經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟案件明顯增多，法院委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)涉訴房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的數(shù)量也越來越多。房地產(chǎn)司法財(cái)產(chǎn)處置估價(jià)是為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)服務(wù)的估價(jià)，基本上是過去的房地產(chǎn)司法拍賣（變賣）估價(jià)，屬于房地產(chǎn)司法評(píng)估中的一種，作為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之一，其越來越受到各估價(jià)機(jī)構(gòu)重視。其他的司法鑒定類估價(jià)還包括分家析產(chǎn)估價(jià)、損害賠償估價(jià)、征收補(bǔ)償糾紛估價(jià)以及其他糾紛估價(jià)等，本文主要針對(duì)司法財(cái)產(chǎn)處置估價(jià)進(jìn)行分析和探討。
一、司法財(cái)產(chǎn)處置中的估價(jià)服務(wù)要求
（一）法律依據(jù)
參照過去的的房地產(chǎn)司法拍賣（變賣）估價(jià)，本文界定司法財(cái)產(chǎn)處置估價(jià)是指人民法院在執(zhí)行具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的生效法律文書過程中，對(duì)擬處置的房地產(chǎn)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)的行為。2018 年 9 月 1 日施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問題的規(guī)定》（法釋〔2018〕15 號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），針對(duì)目前司法財(cái)產(chǎn)處置過程中突出存在的，且現(xiàn)行法律、司法解釋又缺乏明確規(guī)定的問題，進(jìn)行了細(xì)化和明確，以提高財(cái)產(chǎn)處置效率、減輕當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。
為規(guī)范人民法院委托評(píng)估工作，提高委托評(píng)估工作效率，保護(hù)當(dāng)事人、利害關(guān)系人的合法權(quán)益，2018 年 12 月 10 日，最高法又聯(lián)合五家全國(guó)性評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了《人民法院委托評(píng)估工作規(guī)范》（法辦〔2018〕273 號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《工作規(guī)范》），全面詳細(xì)地規(guī)定了司法財(cái)產(chǎn)處置估價(jià)的各項(xiàng)工作，包括涉執(zhí)財(cái)產(chǎn)處置司法評(píng)估機(jī)構(gòu)名單庫(kù)的建立和動(dòng)態(tài)調(diào)整、委托評(píng)估程序、評(píng)估報(bào)告異議處理、評(píng)估收費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)，使司法財(cái)產(chǎn)處置評(píng)估工作更公平、更公正。
（二）估價(jià)服務(wù)要求
根據(jù)《規(guī)定》和《工作規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)司法財(cái)產(chǎn)處置估價(jià)的具體要求如下 ：
1. 建立司法評(píng)估機(jī)構(gòu)名單庫(kù)
最高法根據(jù)各全國(guó)性評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)推薦建立人民法院涉執(zhí)財(cái)產(chǎn)處置司法評(píng)估機(jī)構(gòu)名單庫(kù)，名單庫(kù)下設(shè)資產(chǎn)、土地、房地產(chǎn)、礦業(yè)權(quán)、珠寶玉石首飾五個(gè)名單分庫(kù) ；在分庫(kù)下根據(jù)行政區(qū)劃設(shè)省、市兩級(jí)名單子庫(kù)；市級(jí)行政區(qū)劃內(nèi)的評(píng)估機(jī)構(gòu)滿三家的，設(shè)市級(jí)名單子庫(kù)。
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于所屬全國(guó)性評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)各評(píng)估機(jī)構(gòu)平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 10% 的，不得推薦入選 ；因違反資產(chǎn)評(píng)估法或者評(píng)估行業(yè)監(jiān)督管理辦法被有關(guān)部門處罰的評(píng)估機(jī)構(gòu)，5 年內(nèi)不得推薦入選。
2. 司法評(píng)估系統(tǒng)專線對(duì)接
最高法建設(shè)全國(guó)法院詢價(jià)評(píng)估系統(tǒng)，各全國(guó)性評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)本協(xié)會(huì)全國(guó)司法評(píng)估管理系統(tǒng)，兩個(gè)系統(tǒng)通過專線對(duì)接，實(shí)現(xiàn)最高法、全國(guó)性評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)、地方人民法院與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的信息共享（包括入選名單庫(kù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）以及委托評(píng)估數(shù)據(jù)和相關(guān)材料的數(shù)據(jù)傳輸。
3. 委托評(píng)估的一般程序
人民法院委托評(píng)估的工作程序可以概括為以下幾個(gè)方面 ：（1）人民法院選擇房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) ；（2）人民法院發(fā)送評(píng)估委托書 ；（3）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)確認(rèn)是否承接委托 ；（4）人民法院發(fā)送委托評(píng)估材料 ；（5）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接收委托評(píng)估材料 ；（6）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定估價(jià)師 ；（7）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提交評(píng)估報(bào)告 ；（8）評(píng)估異議處理。
二、司法處置估價(jià)實(shí)務(wù)中的操作難點(diǎn)和解決方案
為了在司法處置估價(jià)服務(wù)中科學(xué)合理、公平公開、公正高效地確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)，筆者總結(jié)了一些司法處置估價(jià)實(shí)務(wù)中的操作難點(diǎn)及解決方案。
（一）評(píng)估資料缺失
1. 操作難點(diǎn)因委托評(píng)估材料不全而無(wú)法進(jìn)行評(píng)估或者影響評(píng)估結(jié)果。
2. 解決方案房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)告知人民法院，由人民法院通知當(dāng)事人補(bǔ)充。委托評(píng)估資料無(wú)法補(bǔ)充的，或者補(bǔ)充后仍然不能滿足評(píng)估需要的，經(jīng)征詢?nèi)嗣穹ㄔ阂庖姡梢愿鶕?jù)現(xiàn)有材料進(jìn)行評(píng)估，并在評(píng)估報(bào)告中說明因缺少評(píng)估所必需的材料可能對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。
（二）實(shí)地查勘受限
1. 操作難點(diǎn)實(shí)地查勘需要當(dāng)事人、協(xié)助義務(wù)人配合，但司法處置評(píng)估的當(dāng)事人往往不愿配合實(shí)地查勘，會(huì)導(dǎo)致評(píng)估程序履行受限。
2. 解決方案當(dāng)事人不配合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查勘的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該與人民法院溝通相關(guān)問題，并由人民法院予以協(xié)調(diào)。由人民法院通知當(dāng)事人到場(chǎng) ；當(dāng)事人不到場(chǎng)的，不影響現(xiàn)場(chǎng)查勘的進(jìn)行，但估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與人民法院溝通見證人見證事宜。實(shí)地查勘記錄應(yīng)由參與實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和在場(chǎng)當(dāng)事人簽名或者蓋章，當(dāng)事人拒絕簽名或蓋章的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中予以說明。當(dāng)事人不到場(chǎng)或者不配合，無(wú)法進(jìn)入評(píng)估對(duì)象內(nèi)部查勘的，經(jīng)征詢?nèi)嗣穹ㄔ阂庖姡梢詫?duì)評(píng)估對(duì)象內(nèi)部布局、裝飾裝修等情況進(jìn)行合理假設(shè)，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“依據(jù)不足假設(shè)”中予以說明。
（三）評(píng)估對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍的界定
1. 操作難點(diǎn)司法處置評(píng)估中評(píng)估對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍如何確定，是否應(yīng)該包含配套設(shè)施、裝飾裝修、家具家電等。
2. 解決方案房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估委托書和評(píng)估材料等內(nèi)容，具體明確界定評(píng)估對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍，不得超出處置財(cái)產(chǎn)范圍或者遺漏財(cái)產(chǎn)。屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇的房屋配套設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)場(chǎng)地等財(cái)產(chǎn)，一般應(yīng)當(dāng)列入評(píng)估對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍，人民法院明確不列入處置財(cái)產(chǎn)范圍的，不應(yīng)列入評(píng)估對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍，并應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中予以說明。不屬于不動(dòng)產(chǎn)范圍的家具家電、機(jī)器設(shè)備等財(cái)產(chǎn)，人民法院明確與房地產(chǎn)一并處置的，應(yīng)當(dāng)列入評(píng)估對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍，并在評(píng)估報(bào)告予以說明。估價(jià)對(duì)象中的動(dòng)產(chǎn)部分估價(jià)應(yīng)請(qǐng)相關(guān)專業(yè)的專家提供幫助，或委托相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)另行估價(jià)，并在評(píng)估報(bào)告中披露。
（四）價(jià)值類型的確定
1. 操作難點(diǎn)如何確定司法財(cái)產(chǎn)處置評(píng)估的價(jià)值類型。
2. 解決方案涉執(zhí)財(cái)產(chǎn)處置評(píng)估的價(jià)值類型一般為市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值，也可以根據(jù)評(píng)估委托書等人民法院的書面要求，評(píng)估其他特定價(jià)格或價(jià)值，并在評(píng)估報(bào)告中予以說明。
（五）查封、擔(dān)保物權(quán)、租賃權(quán)的處理
1. 操作難點(diǎn)：司法處置評(píng)估的評(píng)估對(duì)象幾乎都是被查封房地產(chǎn)，設(shè)有抵押擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)的也很多，是否應(yīng)該考慮查封、擔(dān)保物權(quán)、租賃權(quán)對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。
2. 解決方案：（1）查封、抵押權(quán)及其他擔(dān)保物權(quán)涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估不應(yīng)考慮評(píng)估對(duì)象被查封以及原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)情況，視為沒有查封、未設(shè)定擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“背離事實(shí)假設(shè)”中予以說明。（2）租賃權(quán)或用益物權(quán)涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估應(yīng)當(dāng)結(jié)合委托評(píng)估材料，調(diào)查核實(shí)評(píng)估對(duì)象的查封、租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況，不應(yīng)低估原有租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。評(píng)估對(duì)象上設(shè)有租賃權(quán)或用益物權(quán)不隨拍賣而消失，且委托人未書面說明將評(píng)估對(duì)象上原有的租賃權(quán)或者用益物權(quán)除去后拍賣的，應(yīng)當(dāng)評(píng)估設(shè)有租賃權(quán)或用益物權(quán)限制下房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。租賃權(quán)或用益物權(quán)情況應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行披露。評(píng)估對(duì)象租賃合同尚未到期，且存在已預(yù)收租金的，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除合同有效期內(nèi)預(yù)收租金的余額 ；人民法院明確財(cái)產(chǎn)處置后租賃權(quán)解除的，評(píng)估還應(yīng)扣除解除租賃合同需要承擔(dān)的違約金。
（六）欠繳稅費(fèi)的處理
1. 操作難點(diǎn)：通過對(duì)評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘查及市場(chǎng)調(diào)查，被查封房屋經(jīng)常有欠繳稅費(fèi)、拖欠物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電氣費(fèi)等情況，這些費(fèi)用如何處理是個(gè)難題。
2. 解決方案：評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)說明評(píng)估對(duì)象欠繳稅費(fèi)、拖欠物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電氣費(fèi)等情況及金額 ；未掌握相關(guān)情況的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”中的“依據(jù)不足假設(shè)”中予以說明。
（七）處置費(fèi)用
1. 操作難點(diǎn)：是否考慮因財(cái)產(chǎn)處置所產(chǎn)生的評(píng)估費(fèi)、拍賣費(fèi)、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等費(fèi)用對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。
2. 解決方案：一般不考慮評(píng)估費(fèi)、拍賣費(fèi)、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等財(cái)產(chǎn)處置費(fèi)用對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。但人民法院未明確前款相關(guān)費(fèi)用從財(cái)產(chǎn)處置價(jià)款中扣除或者由申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人另行負(fù)擔(dān)的，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除上述費(fèi)用，并在評(píng)估報(bào)告中予以說明。
（八）不一致情況的處理
1. 操作難點(diǎn)：房屋和土地用途不一致、實(shí)際用途和登記用途不一致、實(shí)物狀況和登記狀況不一致時(shí)，如何處理。
2. 解決方案：（1）房屋登記用途與土地登記用途不一致應(yīng)當(dāng)根據(jù)最高最佳利用分析結(jié)論，確定評(píng)估對(duì)象用途，用途調(diào)整和轉(zhuǎn)換需要發(fā)生相關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“一般假設(shè)”中予以說明。（2）實(shí)際用途與登記用途不一致一般應(yīng)當(dāng)按照登記用途進(jìn)行評(píng)估，人民法院要求按實(shí)際用途進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)考慮登記用途調(diào)整為實(shí)際用途需要補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“不相一致假設(shè)”中予以說明。（3）評(píng)估對(duì)象的面積、建筑結(jié)構(gòu)等實(shí)際情況與登記狀況不一致應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院意見，按照實(shí)際狀況、登記狀況和或者假定狀況進(jìn)行評(píng)估，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“不相一致假設(shè)”中予以說明。
三、特殊類型估價(jià)對(duì)象評(píng)估的注意事項(xiàng)
（一）在建工程
（二）隱蔽工程
應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程圖紙、設(shè)計(jì)變更單、工程聯(lián)系單、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、預(yù)結(jié)算書，結(jié)合隱蔽工程投入使用的情況進(jìn)行評(píng)估。
（三）非完全商品房
對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房、房改房、安置房等限制交易的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注該類房地產(chǎn)處置的合法性、辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的可行性等，并充分考慮限制交易對(duì)價(jià)格的影響，包括受讓人資格限制、未來上市交易相關(guān)費(fèi)用、資金時(shí)間價(jià)值、交易風(fēng)險(xiǎn)等因素。經(jīng)濟(jì)適用房等的評(píng)估，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)規(guī)定評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，但不宜計(jì)算轉(zhuǎn)讓方應(yīng)繳稅費(fèi)，并在估價(jià)報(bào)告中披露。
（四）無(wú)證房屋
1. 評(píng)估范圍 ：無(wú)證房屋一般不列入評(píng)估范圍。列入評(píng)估范圍的宜由委托方在估價(jià)委托書中予以明確 ；如未明確的，需在估價(jià)報(bào)告中披露。2. 建筑面積的確定 ：宜由專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)繪確定。如由估價(jià)人員測(cè)繪的，其測(cè)繪結(jié)果應(yīng)經(jīng)由雙方當(dāng)事人（至少一方當(dāng)事人）書面確認(rèn)，并應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中披露。3. 估價(jià)方法 ：宜采用成本法，但一般不應(yīng)包括利潤(rùn)、稅費(fèi)等。
（五）集體土地上房地產(chǎn)
應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院查明的集體建設(shè)用地使用權(quán)的來源和權(quán)益狀況，結(jié)合國(guó)家和地方集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)相關(guān)規(guī)定合理評(píng)估，并在評(píng)估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“一般假設(shè)”中對(duì)受讓人具備購(gòu)買資格等情況作出假定。人民法院明確只評(píng)估地上建筑物進(jìn)行評(píng)估的除外。集體建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估可依據(jù)《農(nóng)村集體土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)指引》（中估協(xié)發(fā)〔2020〕16 號(hào)）。農(nóng)村宅基地上房屋的估價(jià)，應(yīng)考慮宅基地的使用價(jià)值，并在評(píng)估報(bào)告中對(duì)處置產(chǎn)生影響的購(gòu)買群體限制、居住習(xí)慣、鄰里關(guān)系等因素進(jìn)行書面提示；也可根據(jù)委托人要求，只評(píng)估建筑物價(jià)值。對(duì)“城中村”及城鎮(zhèn)近郊村（居）民住宅進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)等因素的影響。
（六）整體與分割處置
評(píng)估對(duì)象為某大宗房地產(chǎn)且可分割為獨(dú)立使用的若干小宗處置的，應(yīng)當(dāng)向人民法院征詢?cè)u(píng)估對(duì)象是整體處置還是分割處置，并考慮不同處置方式對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，不應(yīng)低估整體處置方式對(duì)評(píng)估結(jié)果的減價(jià)影響。
對(duì)不可分割的房屋應(yīng)當(dāng)整體估價(jià)。整體資產(chǎn)中含有與房地產(chǎn)使用無(wú)關(guān)的，可遷移且遷移后不影響其價(jià)值的設(shè)施設(shè)備時(shí)，應(yīng)將其排除在評(píng)估對(duì)象范圍之外，由相應(yīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)另行鑒定。確需分割估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)由委托人提供的估價(jià)委托書中明確估價(jià)分割房屋的具體部位、范圍及共用部分、設(shè)施的使用條件等。對(duì)房地產(chǎn)中的部分土地進(jìn)行分割評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)要求委托人在委托書中明確其分割的四至，并應(yīng)當(dāng)按其權(quán)屬登記用途評(píng)估，不得按其實(shí)際用途評(píng)估。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)注意整體拍賣與拆零拍賣的拍賣方式對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。
（七）部分與局部房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象為某宗房地產(chǎn)的部分或者局部的，評(píng)估中應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估對(duì)象的獨(dú)立使用性和可分割轉(zhuǎn)讓性，以及評(píng)估對(duì)象所在整宗房地產(chǎn)的其他部分對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值的影響，不應(yīng)低估相關(guān)減價(jià)影響。
四、結(jié)語(yǔ)
為了在司法財(cái)產(chǎn)處置中提供高質(zhì)量的估價(jià)服務(wù)，本文對(duì)司法財(cái)產(chǎn)處置估價(jià)實(shí)務(wù)中的操作難點(diǎn)和解決方案、注意事項(xiàng)進(jìn)行了分析和探討。隨著估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，既有機(jī)遇，也有挑戰(zhàn)。我們要發(fā)揮自身專業(yè)優(yōu)勢(shì)，加速技術(shù)迭代，拓寬視野，放眼未來，靜水流深，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
參考文獻(xiàn):
[1] 潘世炳 , 鄧玉涵 . 司法財(cái)產(chǎn)處置中高質(zhì)量估價(jià)服務(wù)探討 [J]. 中國(guó)房地產(chǎn) ,2019(07):69-71.
