<del id="4qqgo"></del> 摘 要 城市更新是推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展的重要手段，土地估價(jià)是城市更新的基礎(chǔ)，它決定了更新項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。合理的土地價(jià)格評(píng)估，不僅可以提供公正的交易價(jià)格，促進(jìn)有效的資源配置，還對(duì)生態(tài)價(jià)值實(shí)現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面產(chǎn)生重要影響。反之，城市更新也會(huì)影響土地價(jià)值。更新項(xiàng)目的實(shí)施，會(huì)改變?cè)械牡貎r(jià)格局，可能使某些地區(qū)的地價(jià)上升，也可能使某些地區(qū)的地價(jià)下降。因此，正確理解和應(yīng)用土地估價(jià)這個(gè)工具，是城市更新持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素
一、城市更新概述
（一）城市更新的定義和歷史背景
城市更新，即對(duì)原有的城市區(qū)域進(jìn)行改造升級(jí)，以適應(yīng)城市發(fā)展的新要求。2019年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升”。次年，“實(shí)施城市更新行動(dòng)”首次寫入我國五年規(guī)劃。至2024年，全國各地的城市更新政策數(shù)量不斷增加，人們對(duì)城市更新的理解越來越深刻，它不僅是物質(zhì)空間的改造，更是城市文化、社 會(huì)、經(jīng)濟(jì)等多元維度的更新。
（二）城市更新的主要類型和特點(diǎn)
城市更新根據(jù)其目的和手段的不同，可以分為物理更新、經(jīng)濟(jì)更新、社會(huì)更新和綜合更新四種主要類型。據(jù)全國城市更新研究報(bào)告的數(shù)據(jù)，物理更新占所有城市更新項(xiàng)目的35%，主要針對(duì)城市的物質(zhì)環(huán)境，如建筑、設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施等；經(jīng)濟(jì)更新占25%，主要針對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的改變；社會(huì)更新占20%，重點(diǎn)是城市的社會(huì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)環(huán)境的更新；綜合更新，是上述三種方式的有機(jī)組合，占20%。這些數(shù)據(jù)體現(xiàn)了城市更新的全面性、綜合 性和持久性。這些更新方式通常涉及城市的多個(gè)方面，包括物理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、社會(huì)環(huán)境等，需要長(zhǎng)期的投入和改變。
二、土地估價(jià)理論
（一）土地估價(jià)的基本理論
土地估價(jià)理論涵蓋了多方面的知識(shí)，核心目標(biāo)是通過科學(xué)和系統(tǒng)的方法確定土地的市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值通常被理解為在一個(gè)公開、自由、公正的市場(chǎng)環(huán)境中，理性的買賣雙方經(jīng)過談判達(dá)成一致的交易價(jià)格。
在土地估價(jià)過程中，需要格外關(guān)注土地的外部環(huán)境因素。例如，經(jīng)濟(jì)狀況、政策法規(guī)、社會(huì)需求等都會(huì)對(duì)土地價(jià)值產(chǎn)生直接或間接的影響。此外，還要了解土地的區(qū)位因素和個(gè)別因素，這些因素包括但不限于土地的位置、規(guī)模、形狀、利用狀況、開發(fā)程度及權(quán)屬狀況等，需要在估價(jià)過程中進(jìn)行全面的分析和考慮，以確保估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和公正性。
（二）土地估價(jià)方法的分類與比較
實(shí)際工作中，土地估價(jià)方法主要采用五種方法，即市場(chǎng)比較法、剩余法、收益還原法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（公示地價(jià)系數(shù)修正法）。
市場(chǎng)比較法是通過比較相似土地的市場(chǎng)交易價(jià)格來確定土地價(jià)值的方法，其中相似土地主要是指區(qū)位因素相近、個(gè)別因素相似，這種方法需要有大量的交易數(shù)據(jù)作為參考，因此主要應(yīng)用在同類土地交易市場(chǎng)活躍的情況下。
剩余法是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)等，以價(jià)格余額來估算估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法。剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)。
收益還原法是將預(yù)計(jì)的估價(jià)對(duì)象未來正常年純收益（地租）以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原至估價(jià)期日后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。這種方法主要應(yīng)用在土地的使用可以產(chǎn)生穩(wěn)定收益的情況下，因?yàn)樵谶@種情況下，土地價(jià)值可以通過收益現(xiàn)值的計(jì)算來確定。
成本逼近法是通過替代土地的開發(fā)成本來確定土地價(jià)值的方法。這種方法主要應(yīng)用在土地改良已經(jīng)進(jìn)行，但市場(chǎng)交易不活躍的情況下，因?yàn)樵谶@種情況下，直接從市場(chǎng)交易中獲取土地價(jià)值信息是困難的。
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是在政府或其有關(guān)部門已公布基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)對(duì)估價(jià)對(duì)象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)整后得到估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)值或價(jià)格的方法。其適用條件是該地區(qū)已公布基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
以上五種估價(jià)方法各有特點(diǎn)，適用的情況也不同。在實(shí)際應(yīng)用中，需要根據(jù)土地的特性和市場(chǎng)狀況，靈活選擇和使用不同的估價(jià)方法。同時(shí)，需要考慮到估價(jià)目的，對(duì)于估價(jià)期日的政策因素格外關(guān)注。詳見表1。
三、地價(jià)評(píng)估在城市更新各階段中的作用
（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
隨著國土空間規(guī)劃體系的建立，城市更新的規(guī)劃被要求納入國土空間規(guī)劃“一張圖”實(shí)施監(jiān)督信息系統(tǒng)，在總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃中，城市更新工作的有關(guān)要求將貫徹始終。地價(jià)評(píng)估是確定土地利用總體結(jié)構(gòu)和布局的重要手段，通過科學(xué)的評(píng)估，我們可以識(shí)別未充分利用的土地并對(duì)再開發(fā)土地的潛力進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，這就為城市更新規(guī)劃提供了可靠的依據(jù)。
（二）土地補(bǔ)償階段
在我國目前實(shí)施的城市更新中，基本都是通過對(duì)土地的再開發(fā)、改造、重建等方式實(shí)現(xiàn)城市功能布局的優(yōu)化，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，以此提高更新區(qū)域的環(huán)境品質(zhì)，保護(hù)歷史文化傳承。在這一階段，因?yàn)橥恋氐臋?quán)利人、市場(chǎng)主體及政府站在不同的立場(chǎng)，對(duì)于城市更新的需求不同，需要一個(gè)相對(duì)精準(zhǔn)性且合理的土地價(jià)格。因此，通過準(zhǔn)確評(píng)估更新土地的價(jià)值，既可以明確收購 資金的需求量，也可以使土地使用者得到公平合理的補(bǔ)償價(jià)格，有效控制項(xiàng)目成本，盡量減少關(guān)于土地權(quán)利的糾紛，降低項(xiàng)目實(shí)施過程中的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，有助于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
（三）開發(fā)建設(shè)階段
在地價(jià)評(píng)估的前提下，城市更新的實(shí)施者可以合理規(guī)劃土地的使用，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析和改建成本預(yù)算，確保項(xiàng)目的順利建設(shè)。此外，地價(jià)評(píng)估還能為社會(huì)資本投入的參與者提供財(cái)務(wù)預(yù)算和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的支持，幫助他們控制成本，規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，會(huì)遇到各種不可預(yù)見的情況，如政策調(diào)整、市場(chǎng)波動(dòng)等。地價(jià)評(píng)估可以為其提供可靠的參考，幫助他們更好地應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)。
（四）后期運(yùn)營(yíng)階段
在項(xiàng)目建成并投入運(yùn)營(yíng)后，地價(jià)評(píng)估仍然發(fā)揮著重要作用。市場(chǎng)主體、投資者和政府需要關(guān)注土地的市場(chǎng)價(jià)值變化，以確保自己的利益不受損害。通過地價(jià)評(píng)估，我們可以提供實(shí)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格信息，幫助各方進(jìn)行合理的利益分配。此外，地價(jià)評(píng)估還能為城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供數(shù)據(jù)支持，為政府制定更有針對(duì)性的政策提供依據(jù)。
四、土地估價(jià)服務(wù)于城市更新的優(yōu)化建議
（一）完善土地估價(jià)制度
土地估價(jià)在城市更新項(xiàng)目中的關(guān)鍵作用之一是幫助決策者做出更為合理的項(xiàng)目再開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施改善和城市規(guī)劃策略，這就要求土地估價(jià)可以準(zhǔn)確評(píng)估更新地塊的價(jià)值，因此，完善現(xiàn)有城市更新土地估價(jià)制度，明確標(biāo)準(zhǔn)和方法，可以更好地提高土地估價(jià)的準(zhǔn)確性和公正性。同時(shí)，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)積極探索新的服務(wù)模式，如利用大數(shù)據(jù)和人工智能技術(shù)進(jìn)行土地價(jià)值評(píng)估，提高評(píng)估效率和質(zhì)量。
（二）建立多元化人才隊(duì)伍
在城市更新項(xiàng)目中，多數(shù)被評(píng)估對(duì)象因歷史遺留問題，建設(shè)背景和條件復(fù)雜，存在手續(xù)缺失、產(chǎn)權(quán)地籍界線缺失、無權(quán)屬文件或?qū)嶋H利用方式與證載不符等因素。復(fù)雜的土地利用模式、歷史發(fā)展和社會(huì)經(jīng)濟(jì)差異，促成了土地價(jià)值評(píng)估的復(fù)雜性。因此參與城市更新的估價(jià)人員應(yīng)具備全局視角，不僅需要評(píng)估單個(gè)地塊的當(dāng)前價(jià)值，還要從整體上考量歷史發(fā)展、區(qū)域發(fā)展、市場(chǎng)需求等多方面因素，為城市更新項(xiàng)目的參與者提供全面、準(zhǔn)確的價(jià)格參考。
（三）建立城市更新全產(chǎn)業(yè)鏈跟蹤評(píng)估模式
不同的參與者在城市更新中的需求和目標(biāo)各不相同，因此土地估價(jià)服務(wù)應(yīng)提供定制化的服務(wù)方案，以滿足不同參與者的個(gè)性化需求。這包括但不限于為開發(fā)公司提供投資策略、風(fēng)險(xiǎn)控制、收益預(yù)期等方面的咨詢服務(wù)，還可以提供多元化的服務(wù)，如投資咨詢、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等，以滿足不同客戶的需求。此外，城市更新是一個(gè)多方參與的過程，估價(jià)人員應(yīng)加強(qiáng)與政府、開發(fā)公司、專業(yè)機(jī)構(gòu)的溝通與合作，共同推動(dòng)城市更新進(jìn)程的順利進(jìn)行。這不僅有助于獲取更多的市場(chǎng)信息，提高估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，還能為項(xiàng)目參與者提供更多的投資機(jī)會(huì)和建議，促進(jìn)城市 更新進(jìn)程的健康發(fā)展。
五、展望和建議
展望未來，隨著科技的進(jìn)步和社會(huì)的發(fā)展，城市更新和土地估價(jià)的理論與實(shí)踐都將面臨新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。提出兩點(diǎn)建議：
（1）利用科技提高土地估價(jià)的準(zhǔn)確性。例如，利用大數(shù)據(jù)和人工智能技術(shù)分析更多的影響因素，提高土地估價(jià)的準(zhǔn)確性和效率。
（2）提升城市更新的可持續(xù)性。在進(jìn)行城市更新時(shí)，更加注重環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展，這不僅可以提高城市的生活質(zhì)量，也可能提高土地的價(jià)值。
