<del id="4qqgo"></del> 隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和逐步進(jìn)入老齡化社會(huì)，社會(huì)對(duì)殯葬的需求逐步增多，殯葬行業(yè)的國家壟斷逐步打破，除公益性殯儀服務(wù)站、公益性公墓、公益性骨灰堂（塔）外，經(jīng)營性骨灰公墓、骨灰堂（塔）和經(jīng)營性的殯儀服務(wù)站也開始出現(xiàn)，由于其經(jīng)營性，原針對(duì)公益性公墓等的劃撥供地方式不再適用，各地均開始出現(xiàn)對(duì)經(jīng)營性墓地等的公開出讓。但對(duì)于該類用地性質(zhì)、出讓價(jià)格如何界定，各地的國土資源管理部門和評(píng)估機(jī)構(gòu)眾說紛紜，莫衷一是，本文主要從經(jīng)營性墓地等的用地性質(zhì)、用地特點(diǎn)等方面進(jìn)行分析，探討城市殯葬用地性質(zhì)及出讓價(jià)格評(píng)估的方法。
1 殯葬用地性質(zhì)探析
1.1 用地類別分析
殯葬用地是對(duì)死者遺體或骨灰進(jìn)行存放而占用的土地。根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2017），殯葬用地屬于特殊用地（09），指陵園、墓地、殯葬場所用地。根據(jù)2010年12月24日發(fā)布，自2012年1月1日起實(shí)施的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011），殯葬用地屬于商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地（B）中的其他服務(wù)設(shè)施用地（B9），指業(yè)余學(xué)校、民營培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、私人診所、殯葬、寵物醫(yī)院、汽車維修站等其他服務(wù)設(shè)施用地。
從城市規(guī)劃角度界定的用地性質(zhì)來看，殯葬用地被界定為商業(yè)大類，其用地性質(zhì)與私人診所、寵物醫(yī)院、汽車維修站等用地劃歸一個(gè)小類，明顯屬于商服用地的范疇。
1.2 行業(yè)性質(zhì)分析
根據(jù)民政部《公墓管理暫行辦法》，“第三條 公墓是為城鄉(xiāng)居民提供安葬骨灰和遺體的公共設(shè)施。公墓分為公益性公墓和經(jīng)營性公墓。公益性公墓是為農(nóng)村村民提供遺體或骨灰安葬服務(wù)的公共墓地。經(jīng)營性公墓是為城鎮(zhèn)居民提供骨灰或遺體安葬實(shí)行有償服務(wù)的公共墓地，屬于第三產(chǎn)業(yè)”。第三產(chǎn)業(yè)，又稱第三次產(chǎn)業(yè)，指不生產(chǎn)物質(zhì)產(chǎn)品的行業(yè)，即服務(wù)業(yè)，是英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家、新西蘭奧塔哥大學(xué)教授費(fèi)希爾1935年在《安全與進(jìn)步的沖突》一書中首先提出來的。從殯葬業(yè)的法律性質(zhì)來看，屬于第三產(chǎn)業(yè)毫無疑問。
1.3 經(jīng)營模式分析
無論是經(jīng)營性殯葬服務(wù)還是公益性殯葬服務(wù)，其經(jīng)營模式有三種，即：（1）服務(wù)類，包括殯葬服務(wù)，一般有“火化、接運(yùn)、寄存”、遺體整容等；（2）租賃類，包括告別廳租賃、骨灰堂的租賃、墓地出租；（3）出售類，包括墓地銷售、喪葬用地銷售等。以上三種類型都符合商業(yè)服務(wù)業(yè)的范疇，除墓地銷售之外，其與婚慶服務(wù)模式基本相同。而墓地的銷售模式，基本上與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相同，即購地、開發(fā)建設(shè)、銷售、管理與維護(hù)，尤其是墓地的售價(jià)在很多城市都已超過同類區(qū)域、甚至市中心區(qū)域的住宅商品房的價(jià)格，則其開發(fā)性質(zhì)也基本界定。因此，從殯葬用地的經(jīng)營模式上來分析，其具備了商業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)。
綜上，無論是從用地性質(zhì)，還是從法律性質(zhì)及其經(jīng)營模式等方面分析，城市殯葬用地都與商服用地最為類似。
2 殯葬用地特點(diǎn)分析
殯葬是人類自然的淘汰，我國的殯葬經(jīng)歷了土葬、土葬火葬并存和火葬三個(gè)階段，目前城市基本都實(shí)行火葬，但由于長期以來形成的觀念，我國的城市殯葬用地與其他用地相比具有以下特點(diǎn)：
2.1 位置偏僻
與西方國家認(rèn)為墓地是最接近天堂的地方不同，中國人一般認(rèn)為殯葬用地是不吉利的地方，陰氣重，因此殯葬用地一般都在遠(yuǎn)離城市的偏僻區(qū)域，一般以山區(qū)為多，如南京的普覺寺墓園、龍泉古苑塔陵公墓等。
2.2 風(fēng)景優(yōu)美
國人歷來講究身后埋葬地的風(fēng)水，無論是以前皇家墓地陵園的選擇，還是稍有積蓄的普通人家祖墳的確定，無不是景色秀麗、山水齊備的地點(diǎn)所在。如南京最大最著名的公墓雨花功德園，就坐落在南京南郊雨花臺(tái)望江磯石頭山，北望長江，南瞻牛首，緊挨聞名中外的雨花臺(tái)烈士陵園。
2.3 容積率低
根據(jù)近幾年各地供應(yīng)的殯葬用地容積率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)可以發(fā)現(xiàn)，殯葬用地容積率一般在都小于0.5，大多數(shù)在0.1以下。如福州市2012-11號(hào)地塊殯葬用地容積率≤0.036，安慶市2012年出讓的四塊殯葬用地容積率均≤0.05。
2.4 售價(jià)過高
從2004年開始，殯葬業(yè)連續(xù)多年躋身國內(nèi)十大暴利行業(yè)，且一度排名第三[4]。對(duì)于經(jīng)營性墓地，由于實(shí)行市場調(diào)節(jié)定價(jià)，且受殯葬行業(yè)的特殊性和壟斷性影響，墓地價(jià)格偏高已成了各地居民的共識(shí)，所以有了“死不起”的說法。以南京市為例，根據(jù)《揚(yáng)子晚報(bào)》的報(bào)道，2013年各園為普通消費(fèi)群體提供的墓地價(jià)格，均價(jià)已超過2萬元[5]（面積1.2平方米左右），而根據(jù)安居客提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2012年第四季度，南京市全市平均住宅房價(jià)僅為13684元/平方米。而一些區(qū)位稍好的墓地，售價(jià)在5萬元以上并不鮮見。
2.5 供需矛盾突出
我國已逐步進(jìn)入人口老齡化社會(huì)，每年死亡人口將逐漸增加，對(duì)墓葬的需求量也與日俱增，但殯葬用地的供應(yīng)，尤其是經(jīng)營性殯葬用地的供應(yīng)卻較少，導(dǎo)致供需矛盾突出。以南京市為例，根據(jù)《揚(yáng)子晚報(bào)》的報(bào)道，現(xiàn)存的經(jīng)營性公墓用地不足400畝，按照目前南京每年3.5萬死亡人口計(jì)算，除去進(jìn)紀(jì)念堂、塔陵，選擇生態(tài)葬、回老家安葬的，約80%選擇墓葬，以每個(gè)墓3平方米（含周邊道路、綠化）計(jì)算，現(xiàn)存的經(jīng)營性公墓土地余量“告急”，僅能維持二至三年，墓葬供求矛盾將越來越大。
2.6 有償供地少
目前我國的殯葬用地土地供應(yīng)仍主要以劃撥為主，根據(jù)對(duì)江蘇省2000年以來供應(yīng)的120宗殯葬用地供地方式的統(tǒng)計(jì)，劃撥供應(yīng)101宗，協(xié)議出讓11宗，掛牌出讓3宗，有償供地的比率僅11.67%，公開出讓的比例更是不足3%。
2.7 有償使用地價(jià)低
雖然有一些殯葬用地有償使用的案例，但從目前成交的地價(jià)來看，主要參照工業(yè)用地地價(jià)出讓，因此成交價(jià)偏低，部分甚至低于工業(yè)用地。根據(jù)對(duì)江蘇省2000年以來有償供地的14宗殯葬用地地價(jià)分析，最低66元/平方米，最高303.60元/平方米，平均190元/平方米，基本上以成本價(jià)甚至低于成本價(jià)出讓。
3 殯葬用地出讓地價(jià)評(píng)估方法探討
根據(jù)對(duì)殯葬用地性質(zhì)、用地特點(diǎn)的分析，筆者認(rèn)為殯葬用地的特點(diǎn)較接近于商服用地，因此在評(píng)估方法選擇上也應(yīng)參照商服用地。
3.1 評(píng)估方法選擇
根據(jù)國土資源部《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》，“出讓地價(jià)評(píng)估時(shí)，應(yīng)至少采用兩種評(píng)估方法，包括收益還原法、市場比較法、剩余法之一，以及成本逼近法或公示地價(jià)系數(shù)修正法。因土地市場不發(fā)育等原因，無法滿足上述要求的，應(yīng)有詳細(xì)的市場調(diào)查情況說明”。[5]
由于殯葬用地出讓案例較少，一般難以選取的合適的比較案例，因此市場比較法一般不適用。
對(duì)于城市殯葬用地，一般在拿地后進(jìn)行開發(fā)，之后要么出售墓地，要么進(jìn)行殯葬服務(wù)和殯葬設(shè)施租賃，因此可以采用剩余法進(jìn)行評(píng)估。
由于城市殯葬用地出讓時(shí)一般為空地，而純地出租的案例較少，且由于城市殯葬用地的開發(fā)經(jīng)營收入中，墓地的銷售收入一般占的比例較大，因此不適合采用收益還原法評(píng)估其地價(jià)。
殯葬用地一般位置偏僻，適合采用成本逼近法評(píng)估其地價(jià)。
一般城市的基準(zhǔn)地價(jià)體成果都不包含殯葬用地的基準(zhǔn)地價(jià)，但根據(jù)上文的分析，殯葬用地的性質(zhì)及經(jīng)營方式均與商服用地類似，因此可以參照城市商服用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，必要時(shí)可適當(dāng)進(jìn)行用途修正。
因此，在進(jìn)行城市殯葬用地出讓地價(jià)評(píng)估時(shí)，一般可選用剩余法+成本逼近法或剩余法+基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估，特殊情況下也可以選用成本逼近法+基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，但應(yīng)有詳細(xì)的市場調(diào)查情況說明。
3.2 剩余法要點(diǎn)分析
3.2.1 不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的測算
運(yùn)用剩余法評(píng)估殯葬用地地價(jià)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的確定應(yīng)針對(duì)不同類型物業(yè)的收益模式進(jìn)行分析，如殯儀館一般為服務(wù)費(fèi)，骨灰堂一般為租賃，而公墓、塔位一般為銷售，還應(yīng)包括殯葬用品的零售收入、墓穴管理費(fèi)、塔位管理費(fèi)、骨灰安放（葬）證書費(fèi)等其他收入。
對(duì)于服務(wù)和租賃型物業(yè)，先采用收益還原法分別測算出其服務(wù)收益、租賃收益，將其還原成不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)，再加上墓地、塔位的銷售收入和其他收入，測算出不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。對(duì)于銷售的墓穴、塔位，還應(yīng)考慮其年限。如《江蘇省殯葬管理辦法》規(guī)定，經(jīng)營性骨灰公墓的墓穴和塔陵的塔位的使用年限一般不超過20年，墓穴（塔位）的管理費(fèi)一次性收取最長不得超過20年；墓穴（塔位）使用年限到期后，要求繼續(xù)使用的，按有關(guān)規(guī)定辦理續(xù)用手續(xù)，繳納使用費(fèi)[6]。
3.2.2 成本的測算
對(duì)于殯葬用地成本，一般包括經(jīng)營成本和期間費(fèi)用[7]。
經(jīng)營成本是指經(jīng)營者在提供殯葬服務(wù)的過程中所發(fā)生的職工薪酬、材料、燃料動(dòng)力、水費(fèi)等支出和各種間接費(fèi)用。間接費(fèi)用包括固定資產(chǎn)折舊、修理費(fèi)等。不同服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營成本構(gòu)成根據(jù)實(shí)際的服務(wù)支出科目確定，如靈堂租用成本由職工薪酬、水電費(fèi)、靈堂房屋和設(shè)備折舊、日常維護(hù)費(fèi)以及靈堂布置支出等構(gòu)成。定型墓經(jīng)營成本由墓地占用費(fèi)、建造成本和運(yùn)行維護(hù)成本構(gòu)成。墓地占用費(fèi)是指按墓穴面積分?jǐn)偟牡貎r(jià)。建造成本由墓基墓碑材料、建造人員職工薪酬等構(gòu)成。運(yùn)行維護(hù)成本由日常維護(hù)人員職工薪酬、水電費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊等構(gòu)成。
期間費(fèi)用是指經(jīng)營者當(dāng)期發(fā)生的必須從當(dāng)期收入得到補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用。包括經(jīng)營管理部門為組織和管理殯葬服務(wù)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。
評(píng)估時(shí)可以調(diào)查了解類似已建成運(yùn)營的殯葬用地3-5年的財(cái)務(wù)報(bào)表，結(jié)合上述收入和成本來計(jì)算。
3.2.3 利潤率的確定
殯葬行業(yè)目前仍屬于壟斷性質(zhì)的行業(yè)之一，雖然政府已逐步開放經(jīng)營性殯葬服務(wù)市場，但仍存在前置審批等行政干預(yù)手段，殯葬行業(yè)既然屬于壟斷經(jīng)營，缺乏有效的市場參與和競爭，行政壟斷依然存在。因此，在確定利潤率時(shí)需充分考慮這一因素的影響。
3.3 成本逼近法要點(diǎn)分析
3.3.1 土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)的測算
殯葬用地一般位于城市郊區(qū)，且以山地為多，在計(jì)算土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)時(shí)，可采用所在區(qū)域的平均取得成本測算其取得費(fèi)用，并根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)文件規(guī)定，繳納相關(guān)稅費(fèi)，但需考慮地方政府對(duì)于殯葬用地的免稅文件。
3.3.2 土地開發(fā)費(fèi)
殯葬用地一般為山地，其土地開發(fā)費(fèi)用相較其他城市的普通用地要高，且殯葬用地的面積一般較大，在土地開發(fā)費(fèi)用的取值以及開發(fā)費(fèi)用的投入上應(yīng)充分考慮其特殊性。
3.3.3 利潤率和土地增值收益率
如前所述，殯葬行業(yè)目前仍屬于壟斷性質(zhì)的行業(yè)之一，在確定其利潤率和土地增值收益率時(shí)需充分考慮這一因素的影響。
3.4 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法要點(diǎn)分析
3.4.1 基準(zhǔn)地價(jià)的確定
由于各城市的基準(zhǔn)地價(jià)成果中一般都不包括殯葬用地基準(zhǔn)地價(jià)，因此在使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí)需首先確定要參照的基準(zhǔn)地價(jià)成果。根據(jù)前文對(duì)殯葬用地性質(zhì)的界定，建議參照城市商服用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，由于殯葬用地一般位于城鎮(zhèn)郊區(qū)，因此宜參照城市末級(jí)商服基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。如果采用其他用途基準(zhǔn)地價(jià)成果的，如公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)、住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)或工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，則應(yīng)考慮進(jìn)行用途修正。
3.4.2 容積率修正
由于殯葬用地的特殊性，其容積率一般都偏低，但考慮到其用地的特殊性，不能簡單的運(yùn)用商服用地的容積率修正系數(shù)進(jìn)行修正，也可考慮不修正。
4 結(jié)語
殯葬用地是城市用地中必不可少的類型之一，隨著我國逐步進(jìn)入老齡化社會(huì)，對(duì)殯葬用地的需求也將越來越大，雖然在土地利用現(xiàn)狀分類中將其劃歸特殊用地，但本文從城市殯葬用地的性質(zhì)、用地特點(diǎn)等方面進(jìn)行了分析，界定了殯葬用地屬于商服用地的基本特性。由此，根據(jù)目前我國殯葬用地的土地市場狀況，分析了殯葬用地評(píng)估適用的評(píng)估方法，并簡要分析了各評(píng)估方法的要點(diǎn)，期望能為城市殯葬用地的出讓地價(jià)評(píng)估提供一點(diǎn)思路，使城市殯葬用地的土地價(jià)值逐步顯現(xiàn)出來。
