<del id="4qqgo"></del> 摘 要 在進入高質量發(fā)展新時期后，估價機構、行業(yè)就如何適應高質量發(fā)展要求，進一步提升執(zhí)業(yè)能力和素質，條件創(chuàng)新發(fā)展進行了廣泛討論研究。其中開展項目全過程專業(yè)服務發(fā)展問題是研究的重要內容之一。本文從分析研究上海情況人手，找出符合上海實際的路子和方法，進一步推進項目全過程專業(yè)服務的發(fā)展。細致分析了上海當前存在的問題，研究了開展專業(yè)服務的可能性，主要破除在上海實施全過程專業(yè)服務的為難情緒與認識。從項目運作的實際出發(fā)，研究了可能提供的服務內容及使用的手段，為進一步開展全過程服務提供了建議。
在向高質量發(fā)展的新時期，整個行業(yè)展開了如何適應新要求，全面提升估價機構高質量服務能力和素質的大討論。其中，沖破原有單一固定專業(yè)服務模式，形成項目全過程、全方位專業(yè)服務的新型模式，是廣泛研究與實踐的重要內容之一。深圳估價機構參與房屋征收全過程專業(yè)服務的“麥肯錫”模式，北京估價機構實施房屋征收全過程專業(yè)服務和依客戶需要提供相應服務的成功經驗，上海估價機構實施重大項目全過程咨詢與審核監(jiān)控的做法，從不同的角度證實了估價機構實施全過程專業(yè)服務大有可為。深入地研究實施全過程專業(yè)服務的可能性、可操作性、服務模式與具體內容、服務方式方法，對于估價機構和行業(yè)在自身發(fā)展的重大關頭致力創(chuàng)新拓展新型市場，擴大專業(yè)服務領域，增強專業(yè)服務水準，喚醒內在發(fā)展動力，有重大的現實意義與深遠的歷史意義。
一、存在的問題與原因
從目前看，上海的估價機構雖然在不同方面、不同角度和階段參與了重大項目的專業(yè)服務，但機構參與的面比較小，很多專業(yè)活動屬無償服務，委托方根本沒有全過程服務、全過程付費的概念，全過程專業(yè)服務與重大項目的融合度較小。此種現象和問題的主要原因是：
（1）理念認識成熟度不夠。一方面，政府主管部門和重大項目主導者對委托第三方實施全過程專業(yè)咨詢的重要意義、目的認識不足，觀念陳舊，認為自己對項目情況熟悉，有專業(yè)知識，有一定的自有專業(yè)團隊，有自己的基礎數據，自己可以辦好此事。他們往往忽視了估價機構對市場價值、對項目運作全過程的價值問題的研究深度和專業(yè)科技前沿性水平，以及新型科技手段的掌握程度。在項目運用時，其專業(yè)認知程度比較淺薄，很多時候仍以經驗判斷為主，很容易出現偏差和失誤。另一方面，不少的專業(yè)機構對自己能否實施項目全過程專業(yè)服務的信心不足，對如何服務、怎樣提供服務的認識不到位，有等靠的思想。
（2）專業(yè)能力缺乏完整性。不少估價機構對全過程提供專業(yè)服務的研究、準備都不足。對如何溝通獲取業(yè)務渠道，專業(yè)服務包括哪些方面，牽頭機構、技術方法的選擇和其他專業(yè)機構專業(yè)技術銜接的時機與方法，以及合作方式的選取，大數據信息系統針對性的準備等專業(yè)細節(jié)問題，研究不夠，缺乏經驗。還有的機構在專業(yè)人才力量上，專業(yè)技術的全面性、專業(yè)性上，大數據技術系統研發(fā)和掌握上，組織協調的經驗上，不同程度有重大缺陷，致使專業(yè)能力不全面。
（3）科技手段結合不緊密。目前，各機構不同程度研發(fā)了以大數據為主要內容的新科技系統和手段。由于參與全過程專業(yè)服務的機會比較少，只有部分機構針對部分參與項目專業(yè)服務的情況及要求研發(fā)了一些科技數據系統。有的機構雖然有比較先進、規(guī)模較大的大數據運作系統，但還不能有針對性地運用于項目全過程專業(yè)服務之中。例如，在對房屋征收項目的全過程服務前期準備階段中，因需精準策劃被征收人得益率與投入成本關系，有大量的指標需要大數據驗證和測試，但目前在上海沒有一家估價機構有針對性地編制出專業(yè)服務的大數據系統。征收事務所、區(qū)、市主管部門主要依靠簡單的數據，憑個人經驗處理此類問題。又如，在政府重大項目前期決策階段，很少有機構針對項目在未來市場的價值發(fā)展前景運用大數據系統預測，提出專業(yè)意見，在項目運行中也沒有研發(fā)相應的控制手段。
（4）資源配置有效性不好。實施項目全過程專業(yè)服務是一個綜合性很強的系統工程，原來意義上的估價機構不經資源重新組合配置是不可能成功承擔此任務的。目前，絕大部分機構的資源配置是不符合要求的。例如，在機構組織結構方面，專業(yè)全面的機構比較少，大多采取合作的方式承擔任務，其專業(yè)能力發(fā)揮不穩(wěn)定；在專業(yè)人才組合方面，綜合性人才缺乏，承擔總攬全局任務的人才和相應團隊力量較單薄；在物力和財力方面，以全過程專業(yè)服務為重點的傾斜度不夠，相應的科技系統建設還不完備，較大程度上影響全過程專業(yè)服務任務的承接。
二、可能性分析與研究
（1）高質量發(fā)展的內在需求打開了可能性的大門。高質量發(fā)展的一個重要觀點是：“經濟發(fā)展是技術和產業(yè)的不斷升級。建設現代化經濟體系，需要著力加快建設實體經濟、科技創(chuàng)新、現代金融和人力資源協同發(fā)展的產業(yè)體系。本質上，就是將技術、資本、人才等生產要素與經濟增長發(fā)展協調起來”。在上海及長三角一體化發(fā)展建設中，重視用具有較高創(chuàng)新能力和水平的專業(yè)服務機構，運用先進專業(yè)技術、前沿科技手段和專業(yè)人才團隊全過程服務投資建設項目的運行及其管理，是這一觀點在某一具體方面的重要體現。隨著高質量發(fā)展的進程前推，這一觀點逐步會被政府及項目主導者認識理解。作為估價機構，一方面，要通過專業(yè)資源整合，形成項目運作需要的全過程專業(yè)服務機構；另一方面，通過深入的理念宣傳引導，使政府及項目主導者進一步轉變認識，接受新的服務模式，把可能變?yōu)楝F實。
（2）引發(fā)突破發(fā)展瓶頸的巨大動力助力可能性的形成。當前，估價由于傳統業(yè)務的萎縮和新時期新的要求，遇到了前所未有的發(fā)展瓶頸。無論是機構還是行業(yè)，都在積極研究探索突破瓶頸的對策方法，在深耕傳統業(yè)務、尋求新增長點、挖掘拓展業(yè)務藍海中煥發(fā)出了巨大的內在推動力。進入新時期，上海及長三角一體化發(fā)展建設提出了一系列藍圖，僅上海今年重大項目將達到400多個，總投資額將達到近4000億元；在中心城區(qū)舊區(qū)改造二級舊式里弄以下房屋還有263萬平方米，歷史風貌保護工作也很繁重；城市更新、鄉(xiāng)村振興，以及長三角一體化發(fā)展都涉及了眾多重大項目。這些都為估價機構突破發(fā)展瓶頸帶來了新的機遇。要圍繞這些重大項目細致分析研究各項目、各環(huán)節(jié)可能涉及的專業(yè)服務事項，以為突破發(fā)展瓶頸集聚的巨大能量，沖破禁錮，積極獲得機遇，走出為項目全過程提供專業(yè)服務的路子。
（3）在參與項目管理創(chuàng)新改革中發(fā)掘尋求可能性。事實上，上海市政府主管部門和項目主導者不斷探索委托第三方對項目實施全過程籌劃、參與管理和監(jiān)督工作，如項目前期成本的測算，項目設計方案的咨詢、論證，立項方案及報告的擬制，項目運作的組織實施方案編制，項目運作的成本控制專業(yè)把關監(jiān)理，項目實施后的審計核實論證等，但是，還沒有達到系統全面地、最大化地參與項目專業(yè)服務，不少需要專業(yè)服務的環(huán)節(jié)仍處于待進一步開發(fā)拓展狀態(tài)。房地產、土地估價機構在此范圍大有可為。在參與政府組織的研究中，通過全面細致的分析，盡可能找出可能進行專業(yè)服務的環(huán)節(jié)、方向、階段和內容，從而系統地形成對項目全過程提供專業(yè)服務的方案、規(guī)范。
（4）運用大數據等新型技術介入項目拓展可能性。新時期的項目運行需要大數據、互聯網、智能化等新技術的介入。在此方面，估價機構經多年的研發(fā)，取得了飛躍進步與發(fā)展。一旦這些研發(fā)成果運用于重大項目的運行和管理，將會展現出強大的科技生命力和推動力。目前，政府主管部門和項目主導者仍熱衷于運用數據庫中未加細致分析的基礎數據再憑個人的經驗進行判斷決策，這與高質量發(fā)展時期的要求格格不入。估價機構要積極將針對重大項目運作需要研發(fā)的科技成果向項目管理、決策者宣傳展示，并一旦獲取參與機會，就充分發(fā)揮其重大的先進作用，以獲得項目管理決策者的認同。
（5）借鑒國內外同行經驗結合實際創(chuàng)造可能性。國內外同行在實施全過程專業(yè)服務取得了非常成熟的經驗。全球知名同行機構第一太平戴維斯的辦公樓宇全程代管經驗，仲量聯行、世邦魏理仕、戴德梁行等機構為政府對重大項目管理決策全程提供大數據信息的做法，深圳、北京實施房屋征收項目全過程提供專業(yè)服務的成功做法，都為上海提供了非常重要的發(fā)展信息和寶貴借鑒。要有效吸取這些經驗，必須研究上海及上海專業(yè)服務機構的實際與他們的不同，尋找解決措施。例如，深圳沒有政府設立的征收事務所和房屋拆遷公司，估價機構代理其大部分職能，才為全過程服務提供了基礎。上海有比較強勢的征收事務所，需從優(yōu)勢充分得以發(fā)揮的角度與征收事務所共同實施全過程服務方面研究探索，創(chuàng)造性地設計能夠發(fā)揮專業(yè)服務作用的路子與方法。
（6）在估價機構與其他機構優(yōu)勢對比中獲取可能性。當前，政府主管部門實施項目招投標主要是按照工程項目招投標的形式進行。一些專業(yè)服務機構的選擇大多數是工程項目相關的機構，如工程咨詢、工程造價咨詢、工程監(jiān)理、工程招投標等機構，房屋征收項目的全過程服務主選房屋征收事務所。這些機構與估價機構相比有其優(yōu)勢，但估價機構從市場價值、價格的角度為項目全過程提供專業(yè)服務也能發(fā)揮重要的作用。所以，估價機構參與重大項目全過程專業(yè)服務的深度和廣度遠遠達不到其專業(yè)應有的發(fā)揮要求。估價機構經優(yōu)化組合后，其專業(yè)能力是重大項目運作中不可缺少的組成部分，從這方面看，房地產、土地估價機構在重大項目運行中的全過程專業(yè)服務具有廣闊的市場和可能性。
三、主要內容與手段
目前，上海開展全過程專業(yè)服務的項目主要有：上海市政府每年列入的重大投資、建設項目，涉及土地征用、房地產開發(fā)，以及國家、上海重大基礎設施建設項目；房屋征收項目；城市更新、鄉(xiāng)村振興涉及的土地、房地產項目，如道路、河道整治、郊野單元、郊野公園、新農村建設等；政府政策性房地產開發(fā)建設項目和社會投資房地產開發(fā)項目。這幾類項目運行中，國家相關部委及主管部門的規(guī)定和要求都非常明確，作為項目的主導者，非常想獲得項目的市場接受度、羸利、惠民情況等。就估價機構而言，一方面，根據項目主導者的最大需求，充分發(fā)揮自己的專業(yè)特長，在項目準備與運行中提供有針對性的專業(yè)服務；另一方面，采取通過優(yōu)化組合獲取服務的相關資質和專業(yè)人才，或運用合作聯盟的方式，形成其他專業(yè)服務的能力。
（一）在前期準備階段對投資建設項目或按投資建設項目規(guī)定要求進行的項目，估價機構除按規(guī)定進行土地、房地產估價專業(yè)服務外，還可積極參與或直接進行項目前期總體設想的籌劃；項目整體，特別是前期成本的測算；對項目規(guī)劃設計從價值的角度提出專業(yè)咨詢意見；對立項報批的各種文件提出專業(yè)意見；對申報獲取土地使用權各種文書形成中提供專業(yè)意見；對規(guī)劃制作相關文件提出專業(yè)意見；直接參與融資的策劃和制作專業(yè)文書。有條件時，在取得工程咨詢，工程造價咨詢，工程招標代理，工程監(jiān)理，土地規(guī)劃，資產評估，項目規(guī)劃設計，土地登記代理，土地、房地產測繪，地質勘測、環(huán)評、房地產營銷策劃等資質，或建立了相應的合作關系的情況下，可以為政府、項目主導者提供整體全面的專業(yè)服務。對房屋征收項目，估價機構應從咨詢的角度，與政府主管部門和征收事務所緊密配合，成為項目整體運作的服務機構之一。主要負責：參與項目整體規(guī)劃和計劃的制定；參與房屋征收補償方案的制定；測算補償費用的投入及相關指標的平衡方案；制定社會穩(wěn)定風險評估方案；參與項目融資的相關工作；參與相關政策的資料調查梳理事項等。
（二）在運行實施階段主要圍繞進度、質量、成本、風險控制開展專業(yè)服務活動。對投資建設項目，估價機構除項目需要開展的估價專業(yè)服務外，還可以從價值的角度對項目變化調整的決策提出專業(yè)意見；對項目的質量、成本、風險控制進行分析預測，提出相關專業(yè)意見。在取得相應資質的情況下，按委托全方位、全過程開展相關專業(yè)的服務。對房屋征收項目，按進度實施情況，積極參與相關組織活動。特別是對被征收服務的估價結果的平衡問題，進行細致的分析研究，科學協調平衡：征收范圍內不同類別房屋價格、征收范圍內評估均價與不同征收范圍的不同類別房屋價格和評估均價的平衡，行政區(qū)域內的平衡等問題；對實施階段發(fā)生的情況變化，及時提出專業(yè)意見；對可能發(fā)生的風險提出預防措施；適時分析成本控制情況，提出新的措施與意見等。如有相關專業(yè)資質，還可代政府或投資方開展監(jiān)理、審核把關、對相關政策問題的研究和提出專業(yè)意見等事項。
（三）在總結評價階段對投資建設項目，估價機構主要從自身咨詢專業(yè)的角度對項目的驗收與評價提出專業(yè)意見；積極參與收尾與專業(yè)相關的事宜；在委托人委托下，開展物業(yè)托管事宜。在有相應資質的情況下，可以全面參與項目后評價事宜。如對項目效益、可持續(xù)性提出專業(yè)意見，參與項目資金使用的全面審核等。對房屋征收項目，參與實施后期相關事宜的收尾組織工作；受委托參與全面審核事宜；對項目的總結提出專業(yè)意見等。運用的專業(yè)手段，主要運用大數據系統、市場信息及未來變化趨勢分析系統、案例數據比對分析系統和建立區(qū)域房地產、土地價值動態(tài)分析模擬估價系統等，保證項目決策的科學性、前瞻性和實踐性（圖1，圖2）。
四、發(fā)展條件與建議
（1）政府主管部門與項目主導者的理念要回歸到與時俱進的軌道上來。建議：行業(yè)主管部門與行業(yè)協會有針對性地進行宣傳。
（2）行業(yè)主管部門為機構實施全過程專業(yè)服務提供良好的環(huán)境。建議：在可能的情況下，打破行業(yè)限制和禁錮。
（3）估價機構應全過程專業(yè)服務要求進行優(yōu)化組合，宣傳完整的服務機構。建議：估價機構在新的創(chuàng)新發(fā)展改革中進一步完善自己。
（4）健全適應全過程專業(yè)服務的科技手段。建議：估價機構在優(yōu)化整合中，集中專業(yè)人才、專用財力、專業(yè)技術設備積極研發(fā)高效能的專業(yè)科技系統。
