<del id="4qqgo"></del> 近年來，隨著城市建設的提質增速，土地整備、城市更新的推進，國家為了社會公共利益，最大限度的實現(xiàn)社會公約數(shù)，對有些項目采取政府征收，期間不可避免的涉及到對相關權利人進行補償，其中就包括類似盆景園的苗木補償。實踐中，類似盆景園盆景補償項目不常見，接觸的不多，關注度不是很高，對其補償研究也相對較少。
下面借此機會，談談對盆景園盆景政府征收補償?shù)膸c看法，供同行參考。
一、充分認識、準確把握盆景蘊含的藝術價值，這是做好征收補償工作的前提。
盆景不同于一般的苗木，它是藝術美的創(chuàng)造，同山水畫和山水園林有著相似之處，注重寫意和抒情。雖師法造化，以自然為藍本，但又不僅僅是單純地摹擬自然景物，在創(chuàng)作上常常采取浪漫主義與現(xiàn)實主義相結合的藝術手法，以達到源于自然又高于自然的審美效果。
盆景又不同于盆栽：盆栽僅僅是一種栽培方式，在盆缽中栽植樹木花草．未經(jīng)藝術加工。而盆景則是栽培技術與造型藝術高度結合的產(chǎn)物，具有鮮明的地方特色和優(yōu)美的造型風格。同時，盆景中的樹木山石必須與盆缽、幾架相配合，互相協(xié)調襯托，才能構成真正完善的盆景藝術。
盆景是大自然景物的縮影，是集園林栽培、文學、繪畫等藝術，互相結合，溶為一體的綜合性造型藝術。盆景藝術在歷史的沿革過程中，形成樹木盆景和山水盆景兩大類。樹木盆景以木本植物工為主要素材，是活的生命體，其制作技術較為復雜，大致有挖掘、種植、整形、攀扎、修剪、上盆、養(yǎng)護等步驟，藝術上則要求具有老干虬枝，清奇古雅，生機勃勃，意韻深遠的效果。山水盆景則以山石、水、土為主要材料，為無生命物質，其制作技術要求側重于藝術境界，不論是層巒疊蟑，還是波光島影，應能表現(xiàn)出山河的錦繡壯麗。
因此，從上面的文字描述中，我們可以得出如下結論，盆景有別于一般的地栽苗木或栽培樹木，在征收補償中要充分考慮到它所蘊含的藝術價值，并使其所所蘊含的藝術價值得以體現(xiàn)，這是做好征收補償工作的前提。
二、評估中要遵循的評估依據(jù)
（一）經(jīng)濟行為依據(jù)
政府有關部門出具的《關于***盆景園國家征收的實施意見》。
（二）主要法律法規(guī)依據(jù)
1.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(自2016年12月1日起施行) ；
2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2019年08月26日第三次修正）；
3.《中華人民共和國土地管理法》（2019年08月26日第三次修正）；
4.《中華人民共和國民法典》（自2021年1月1日起實施）；
5.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（自2008年1月1日起施行）；
6. 國家及**市其它有關房地產(chǎn)的政策和法規(guī)。
（三）技術規(guī)范、規(guī)章類依據(jù)
1.中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-2015）》；
2.《房地產(chǎn)估價基本術語標準（GB/T50899-2013）》；
3.《**市房屋征收與補償實施辦法》；
4.《**省園林建筑綠化工程綜合定額》；
5.《**市園林建筑綠化工程綜合價格》。
（四）委托人和被評估單位需提供的資料
1.委托人和被評估單位的營業(yè)執(zhí)照復印件；
2.《盆景園苗木搬遷補償評估委托書》；
3.《地栽盆景評估申報明細表（一）》；
4.《盆栽盆景評估申報明細表（二）》；
5.《**市征/收地拆遷補償工程測繪報告》。
（五）評估機構主動收集掌握的資料
1.盆景園內(nèi)盆景的現(xiàn)場實際清點丈量的基礎數(shù)據(jù)（需相關方人員簽字確認）；
2.盆景園內(nèi)盆景的實物照片；
3.估價人員收集盆景園盆景的有關價格信息資料；
4.聘請的盆景外部專家出具的《關于盆景市場價格的說明》（如認為有必要請?zhí)峁?/span>
三、實踐中應履行的基本評估程序
一般在政府征收盆景園盆景補償?shù)脑u估中，政府有關部門會從庫中選取有資質的專業(yè)評估機構按照要求進行評估。其基本程序如下：
（一）明確評估業(yè)務基本事項
評估機構與委托人就評估目的、評估對象與評估范圍、價值類型、評估基準日、評估報告使用范圍、評估報告提交期限及方式、評估服務費及支付方式、委托人及其他相關當事人與資產(chǎn)評估機構和資產(chǎn)評估專業(yè)人員工作配合和協(xié)助等重要事項進行商討，予以明確。
（二）簽訂資產(chǎn)評估委托合同
根據(jù)評估業(yè)務具體情況，對資產(chǎn)評估機構和資產(chǎn)評估專業(yè)人員專業(yè)勝任能力、獨立性和業(yè)務風險進行綜合分析和評價后，與委托方簽訂資產(chǎn)評估委托合同。
（三）編制評估計劃
根據(jù)資產(chǎn)評估工作的要求，編制評估工作計劃，包括確定評估的具體步驟、時間進度、人員安排，擬定資產(chǎn)評估技術方案等，報公司相關負責人審核、批準。
（四）現(xiàn)場調查
1.指導委托人、被評估單位等相關當事方清查資產(chǎn)、準備涉及評估對象和評估范圍的詳細資料；
2.根據(jù)評估對象的具體情形，選擇適當?shù)姆绞剑私庠u估對象現(xiàn)狀，關注評估對象法律權屬；對涉及的評估對象進行逐項調查。
（五）收集評估資料
收集直接從市場等渠道獨立獲取的資料，從委托人、被評估單位等相關當事方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業(yè)機構和其他相關部門獲取的資料；對資產(chǎn)評估活動中使用的資料進行核查和驗證，核查驗證的方式通常包括觀察、詢問、書面審查、實地調查、查詢、函證、復核等。
（六）評定估算
1.根據(jù)評估對象、價值類型、評估資料收集情況等相關條件，分析市場法、收益法和成本法等評估方法的適用性，恰當選擇評估方法；
2.根據(jù)所采用的評估方法，選取相應的公式和參數(shù)進行分析、計算和判斷，形成測算結果；
3.對形成的測算結果進行綜合分析，形成評估結論。
（七）編制和提交評估報告
1.根據(jù)法律、法規(guī)和房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求編制評估報告，經(jīng)公司內(nèi)部審核形成估價報告征求意見稿；
2.在不影響對最終評估結論獨立判斷的前提下，與委托人或者委托人許可的相關當事方就估價報告有關內(nèi)容進行必要溝通后，向委托人出具估價報告。
有些情況下，委托方在評估報告初稿出來后，會聘請行業(yè)有關專家對評估報告進行評審，形成專家審核意見，評估機構根據(jù)專家評審意見進一步修改后，再出具正式評估報告。
四、評估中應注意事項
（一）扎實做好現(xiàn)場實際清點，需要有關各方代表簽名確認
因為賠償金額涉及到盆景具體的數(shù)量、規(guī)格參數(shù)和評估單價。因此，做好盆景的現(xiàn)場實際清點，其高度、冠幅、地徑、胸徑、盆徑等基本參數(shù)要符合事實，經(jīng)得起查驗。其現(xiàn)場清點表需要有關各方代表簽名確認。
（二）明確評估思路，研究政府的實施方案是買斷價還是補償搬遷費？
如果政府的實施方案是買斷價，那就評估盆景的市場價值；如果政府的實施方案是評估搬遷費，那就評估盆景在搬遷過程中可能產(chǎn)生的有關費用，如起挖費、包裝費、吊運費、途中運輸費、種植費、養(yǎng)護費、管理費、損耗費等。
（三）如果是評估盆景搬遷費，需要明確具體的補償內(nèi)容。
舉個示例：該示例是位于深圳市羅湖區(qū)***盆景園的盆景政府征收補償，該盆景園緊臨深圳水庫一級水源保護區(qū)，地塊是租賃當?shù)卮骞煞莨镜霓r(nóng)用地，用于盆景的栽培和種值，盆景園內(nèi)經(jīng)實際清點盆栽盆景約5,381盆，地裁盆景5,793盆，合計11,174盆（具體以現(xiàn)場實際清點為準）。該盆景園緊臨一級水源保護區(qū)，經(jīng)中央環(huán)保部督察，盆景園需要限期搬遷和清理，涉及到政府征收補償，其具體評估技術思路是：
根據(jù)《廣東省園林建筑綠化工程綜合定額》（2006版）、《深圳市園林建筑綠化工程綜合價格》（2000版）（以下簡稱“《綜合價格》”）對估價對象搬遷費用進行評估測算。
地栽盆景搬遷費由起挖費、包裝費、吊運費、途中運輸費、種植費、養(yǎng)護費、管理費、損耗費組成；盆栽盆景搬遷費用由包裝費、吊運費、途中運輸費、養(yǎng)護費、管理費、損耗費組成。各項費用內(nèi)涵如下：
1.起挖費：包含修剪、起苗、清理場地等，套用《綜合價格》第九章第一節(jié)的“起挖工程”。土栽植物的起挖和種植費用隨土球直徑的增加而增加，而土球直徑直接與樹木的胸徑（喬木類）以及冠幅（灌木類）相關。因此，在評估時根據(jù)《綜合價格》規(guī)定的級別清點登記，并參照《綜合價格》的要求，經(jīng)調查園林工程工人的小時人工費用測算起挖費用。
2.包裝費：主要指在起挖過程中包扎土球所耗用的費用，包括材料和人工成本。
3.吊運費：主要指在起挖過程中吊運集中所耗用的機械費用。可根據(jù)起挖費的一定倍數(shù)計算。
4.途中運輸費：包括裝車、綁扎固定、運輸、卸車、按指定地點堆放等費用。由于于價值時點深圳未頒布相關的標準，本次測算參照《廣東省園林建筑綠化工程綜合定額》（2006）之消耗量標準，采用深圳市臺班及人工工日單價進行計算。關于搬遷距離，應根據(jù)實際搬遷情況確定，或者與被搬遷種養(yǎng)權利人協(xié)商，根據(jù)以往的估價實踐一般僅考慮深圳市內(nèi)的搬遷的雙向距離（25公里×2）。
5.種植費：包括苗木的種植、支撐等費用。計算各類苗木的種植費用和棕櫚、喬木的支撐費用。苗木種植包括：挖穴、施基肥、栽植、澆水覆土、整形、清理、施工期養(yǎng)護等工序。套用《綜合價格》第九章第二節(jié)的“種植工程”；由于苗木種植綜合價格已包含了苗木用量及其價格，而后面我們又按苗木市場價給了損耗費，因此苗木種植綜合價格中應扣除苗木綜合價格，避免重復計算補償。苗木支撐包括：制樁、運樁、打樁、綁扎等工序。對于高度超過350cm的苗木，進行樹樁支撐。套用《綜合價格》第九章第三節(jié)“其它工程”之“（二）綠化維護措施”的“樹木支撐”，根據(jù)實際選用的樹木支撐套算，一般選毛竹樁材料支撐。
6.養(yǎng)護費：包含中耕施肥、整地、拔除雜草、整形細剪剝芽、防病除害、樹樁綁扎、加土扶正、鉤除枯枝、環(huán)境清理、垃圾清運、地勤安全、灑水、灌溉排水、設施維護等；為遷移后的養(yǎng)護費用，按成活期養(yǎng)護考慮，不考慮日常養(yǎng)護。可根據(jù)起挖費的一定倍數(shù)計算。
7.管理費：為遷移后的維護費用，包括樹樁支撐和草繩繞樹干。樹木支撐：包含制樁、運樁、打樁、綁扎；草繩繞樹干：包含搬運、繞干、余料清理。一般根據(jù)上述費用之和的一定比例進行確定。
8.損耗費：根據(jù)苗木信息總價，依據(jù)《綜合價格》規(guī)定的同一檔次損失率，計算出苗木的損失費。棕櫚喬灌木：土球直徑40cm以內(nèi)（含40cm）的苗木，損失率按苗木價值的5%計。土球直徑40-100cm以內(nèi)（含100cm）的苗木，損失率按苗木價值的10%計。土球直徑100-180cm以內(nèi)（含180cm）的苗木，損失率按苗木價值的15%計。
（四）評估時可根據(jù)實際情形決定是否聘請外部專家提供幫助。
評估機構如果對地栽盆景及盆栽盆景的市場價值把握不準,可以聘請外部有關園林學會盆景專家提供支持和幫助,本案例中我們就聘請了廣東園林學會盆景賞石專業(yè)委員會的3名專家出具了《關于位于深圳市羅湖區(qū)東湖街道***盆景市場價格的說明》尋求專家提供技術支持和幫助。
（五）注意事前、事中、事后全過程與委托人（國家征收一般是政府有關部門）、被征收人保持良好溝通。
良好的溝通，可以密切彼此之間的關系，這里說的溝通不是讓評估機構妥協(xié)，因為評估機構出具的評估報告，是為政府補償提供參考依據(jù)，是鑒定性質的評估報告，評估機構要獨立承擔法律責任。我們主張原則問題絕不能妥協(xié)，這關系著公共利益和相關當事人的合法權益的維護，關系著政府在人民群眾心里的形象和威望，關系著社會公平正義，馬虎不得。溝通有利于工作的推進，有利于各方達成補償一致意見。
希望評估機構和評估人員在執(zhí)業(yè)過程中，堅持獨立、客觀、公正的原則，從實際出發(fā)，履行必要的評估程序，扎實做好基礎工作，充分聽取各方意見，提供客觀翔實、依據(jù)充分的評估報告，為委托方人民政府征收補償工作的推進提供有力支持。
